Apoio ao crédito à habitação: como pedir e reduzir a sua prestação
O apoio ao crédito à habitação previsto no Programa Mais Habitação foi criado com o objetivo de mitigar os efeitos da subida das taxas de juro e aliviar um pouco o orçamento mensal das famílias. Conheça as medidas e como ter acesso aos apoios.
Redução e fixação da prestação do crédito à habitação
O Governo criou um mecanismo que permite fixar e reduzir temporariamente a prestação do crédito à habitação (DL. 91/2023), supervisionado pelo Banco de Portugal.
Como ter acesso ao apoio?
Deve contactar o banco, presencialmente ou através dos meios que aquele disponibiliza, e apresentar o pedido até 31 de março de 2024.
Após a receção do pedido, o banco tem 15 dias para fornecer as seguintes informações:
- Estimativa do montante diferido;
- Plano de reembolso indicativo do montante diferido;
- Comparação das prestações resultantes da aplicação da medida com as prestações contratadas originalmente;
- Comparação dos planos de reembolso com e sem aplicação da medida.
Após a receção desta informação, tem 30 dias para informar o banco se aceita a aplicação da medida. Se não o fizer, o acesso ao apoio fica sem efeito.
Este processo está isento de custos ou comissões e não implica a contratação de outros produtos ou serviços. Dispensa a formalização das alterações ao contrato de crédito decorrentes da aplicação da medida.
Em que consiste o apoio?
Destina-se aos mutuários de crédito à habitação com taxa de juro variável, ou mista em período variável, contraído para aquisição ou construção de habitação própria permanente, garantido por hipoteca.
A medida dá a possibilidade rever e fixar a prestação com base no indexante que corresponder a 70% da Euribor a 6 meses.
Independentemente de ter um crédito à habitação indexado à Euribor a 3, 6 ou 12 meses, pode fixar a componente dos juros do seu empréstimo com base naquele indexante.
É uma medida extraordinária e temporária com entrada em vigor a 2 de novembro de 2023, com efeito durante 24 meses. Neste período não haverá revisão da prestação.
A diferença entre a prestação que seria devida pelo contrato e a prestação fixada no âmbito deste apoio é diferida. Isto significa que a sua amortização passa para um período futuro.
Na prática, trata-se de uma moratória, sendo a quantia paga a menos, em função do tempo que falta para o fim do contrato, amortizada da seguinte forma:
- Nos últimos 2 anos para contratos com prazo remanescente inferior a 6 anos;
- A partir do 4.º ano após a fixação da prestação para contratos com prazo remanescente igual ou superior a 6 anos (diluída pelo prazo do contrato).
O montante diferido pode ser amortizado antecipadamente, se o mutuário assim o desejar, sem qualquer comissão ou penalização.
Condições de acesso
Para ter acesso a este apoio, algumas condições devem ser observadas:
- O contrato deve ter sido celebrado até 15 de março de 2023, ou tratando-se de contrato para transferência de banco, deve ser celebrado até 31 de março de 2024;
- O empréstimo deve ter sido contratado com taxa de juro variável ou mista, sendo que no caso de taxa mista, esta deva encontrar-se em período variável;
- O prazo restante do empréstimo deve ser superior a 5 anos;
- Não pode existir incumprimento, mora ou insolvência do devedor;
- O devedor não pode estar abrangido por PARI ou PERSI.
Para saber em que consistem estes planos de ação e regularização do incumprimento, sugerimos a leitura do nosso artigo sobre PARI e PERSI.
Qual a duração e como cessa o apoio?
Após a data da aceitação, a medida aplica-se às 24 prestações seguintes.
Se o indexante do contrato de crédito baixar e passar a ser inferior à taxa fixada pela aplicação da medida, o processo é suspenso. Se o indexante voltar a subir e passar a ser superior à taxa fixada pela medida, o processo é reativado automaticamente.
A fixação temporária da prestação cessa de imediato em caso de incumprimento das prestações, se o mutuário solicitar a cessação ou no fim dos 24 meses de duração da medida.
Cessando a aplicação da medida passam a vigorar as condições previstas no contrato de crédito.
Esta medida é acumulável com a bonificação de juros.
Bonificação temporária de juros do crédito à habitação
Esta medida do Programa Mais Habitação tem como base o indexante e o peso que as prestações do crédito têm no rendimento disponível das famílias, a taxa de esforço.
Como ter acesso ao apoio?
Deve apresentar o pedido à instituição bancária, presencialmente ou por meio eletrónico. Ser-lhe-ão solicitados comprovativos dos rendimentos e informação sobre o património financeiro, que deverá entregar no prazo de 10 dias, para apuramento da taxa de esforço.
O banco tem 10 dias úteis, após a receção do pedido completo, para comunicar se o pedido é elegível.
A bonificação é aplicada na primeira prestação que se vença imediatamente após a comunicação do banco e o valor da bonificação constará do extrato mensal da conta bancária.
O processamento da bonificação está isento de comissões ou encargos.
Em que consiste o apoio?
A bonificação de juros do crédito destina-se aos titulares de contratos de crédito para aquisição ou construção de habitação própria permanente, de montante igual ou inferior a 250.000 € e com taxa de juro variável, ou mista em fase variável.
Quando o indexante (normalmente Euribor a 3, 6 ou 12 meses) do contrato de crédito à habitação for igual ou superior a 3%, é aplicável a bonificação temporária de juros.
A bonificação incide sobre a parte do indexante apurado contratualmente que exceder 3% e corresponde a:
- 100% se a taxa de esforço for igual ou superior a 50%;
- 75% se a taxa de esforço for igual ou superior a 35% e inferior a 50%.
O apoio terá um valor máximo anual de 800 €.
A taxa de esforço corresponde ao valor percentual dos rendimentos mensais gastos com prestações de créditos, calculada da seguinte forma:
Taxa de esforço = (Encargos financeiros mensais / Rendimento líquido mensal) x 100
Sugerimos a leitura do nosso artigo taxa de esforço, o que é e como calcular para saber mais sobre este assunto.
Condições de acesso
Para ter acesso a este apoio, as condições a observar são:
- Ter as prestações do crédito regularizadas;
- Ter um rendimento anual menor ou igual ao limite máximo do 6.º escalão do IRS (38.632 € em 2023) ou, sendo maior, comprovar quebra nos seus rendimentos superior a 20%, que os enquadre até ao limite máximo do 6.º escalão;
- Ter uma taxa de esforço igual ou superior a 35%;
- Não ter património financeiro superior a 62 vezes o IAS (29.786 € em 2023) - depósitos, certificados de aforro ou Tesouro, seguros de capitalização, etc.
Quando o crédito tiver mais de um mutuário, as condições de acesso aplicam-se a todos os mutuários conjuntamente.
Qual a duração do apoio?
A bonificação temporária de juros entrou em vigor em 12 de outubro de 2023, com efeitos retroativos a 1 de janeiro, e estará em vigor até 31 de dezembro de 2024.
O valor dos retroativos é pago na primeira bonificação.
Pode ter acesso em simultâneo ao apoio da bonificação de juros e ao apoio da fixação da prestação, caso reúna as condições necessárias de enquadramento nestas medidas.
Legislação aplicável: DL 20-B/2023 de 22 de março, alterado pelo DL 91/2023 de 11 de outubro.
Suspensão da comissão de amortização antecipada
Esta medida aplica-se aos contratos de crédito para aquisição ou construção de habitação própria permanente com taxa de juro variável e estará em vigor até 31 de dezembro de 2024.
Se pretender amortizar total ou parcialmente o seu empréstimo, agora pode fazê-lo sem pagar comissão de reembolso antecipado.
O mesmo se aplica aos casos de transferência do crédito à habitação para outra instituição financeira. Nesta situação, é necessário proceder ao reembolso da totalidade do montante em dívida na instituição onde tinha o crédito anteriormente, operação que se encontra temporariamente isenta de comissão.
Se o mutuário estiver a beneficiar do apoio da prestação fixa, mantém o direito ao apoio com a transferência do crédito para outra instituição pelo prazo que resta.
Outros benefícios para fazer face ao aumento das taxas de juro
Isenção de mais-valias da venda de habitação secundária
O valor da venda de habitação secundária ou terreno para construção utilizado para amortização do crédito de habitação própria permanente está isento de tributação de mais-valias em sede de IRS. (art. 50.º da Lei n.º 56/2023).
A medida entrou em vigor a 6 de outubro de 2023 e aplica-se às vendas efetuadas entre 1 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro de 2024.
Para poder beneficiar da isenção de mais-valias deve cumprir as seguintes condições:
- O valor da venda do imóvel secundário tem de ser aplicado na amortização do capital em dívida de crédito à habitação destinado à habitação própria permanente do mutuário ou do seu agregado familiar;
- O crédito à habitação tem de ser amortizado no prazo de 3 meses contados a partir da data da venda.
Se tiver contraído um empréstimo para adquirir o imóvel secundário, pode usar parte do valor da venda para liquidar esse empréstimo e o restante para amortizar o crédito à habitação.
Se o valor da venda, deduzido da amortização de crédito associado, for superior ao capital em dívida do crédito à habitação, a parte que restar estará sujeita ao cálculo de mais-valias e a tributação em sede de IRS.
E se a venda tiver ocorrido entre 1 de janeiro de 2022 e 6 de outubro de 2023? Neste caso, o prazo de 3 meses para amortização do crédito à habitação é contado a partir de 6 de outubro de 2023, data de entrada em vigor desta norma.
As Finanças (AT) podem exigir comprovativos da amortização do capital em dívida do crédito à habitação após a entrega das declarações de IRS de 2023 e 2024.
Nota: as transmissões de imóveis adquiridos antes de 1989 não estão sujeitas a mais-valias e, por conseguinte, estão isentas de imposto.
Se lhe interessar saber mais sobre o cálculo das mais-valias, sugerimos a leitura do nosso artigo mais-valias no IRS.
Resgate antecipado de PPR sem penalização
Até 31 de dezembro de 2023 pode resgatar um PPR sem penalização mediante as seguintes condições (art. 6.º da Lei n.º 19/2022):
- Para pagamento de prestação de crédito à habitação própria permanente garantido por hipoteca, até ao limite mensal do IAS (480,43 €);
- Para amortização total ou parcial de crédito à habitação própria permanente garantido por hipoteca, até ao limite de 12 vezes o IAS (5.765,16 €).
Este resgate do PPR dispensa a obrigação de permanência mínima de 5 anos para mobilização sem penalização fiscal.
O banco deve assegurar que o cliente possa aceder a este regime usando os mesmos canais, digitais e telefónicos, que disponibiliza para as outras operações relacionadas com o PPR.
