As mais-valias estão sujeitas ao pagamento de imposto em sede de IRS. Há, no entanto, situações em que as mais-valias podem ficar excluídas de tributação. Há ainda mais-valias isentas de tributação. 

Os dados para apuramento, pela Autoridade Tributária, de mais ou menos valias, são fornecidos pelos contribuintes na Declaração de Rendimentos - IRS (Modelo 3).

As mais-valias inserem-se na categoria G de rendimentos (incrementos patrimoniais).

Mais-valias em imóveis: como calcular?

Embora a mais ou menos valia não tenha que ser calculada pelo contribuinte, porque ela é apurada pela Autoridade Tributária em conformidade com os dados declarados convém, naturalmente, prever o resultado das contas que a AT vai fazer.

De forma simples, o ganho é dado pela diferença positiva entre o valor de realização (de venda) e o valor de aquisição. Se esta diferença for negativa, há uma perda, ou uma menos-valia.

Na venda de imóveis, a fórmula não é tão simples. Ela permite que se abatam despesas incorridas com os imóveis e, como é habitual, permite que se corrija o preço de aquisição para o ano da venda. Estas duas componentes da fórmula permitem, em conjunto, reduzir aquela diferença e, assim, reduzir o montante da eventual mais-valia.

Fórmula de cálculo da mais-valia ou menos-valia

Valor de realização – (valor de aquisição x coeficiente de desvalorização da moeda) - encargos necessários à venda e à compra do imóvel agora vendido - encargos com a valorização do imóvel vendido (nos últimos 12 anos).

O que é o valor de realização e de aquisição?

Quer para o valor da venda do imóvel, quer para o seu valor de aquisição no passado, a AT considera o maior dos valores entre o valor patrimonial tributário e o valor da transação.

Se adquiriu o imóvel por 100.000 euros e este, à data, tinha um VPT de 110.000, o valor de aquisição a considerar pela AT será o VPT.

Se na venda do mesmo imóvel, a transação é feita por 200.000 euros, e o VPT do imóvel nas finanças é de 150.000 euros (foi, entretanto, reavaliado), a AT vai considerar como valor de venda, os 200.000 euros.

Ainda, se comprou o imóvel em 2000 e o vende em 2021, o valor de compra terá que ser ajustado para 2021, através do coeficiente de desvalorização da moeda. O valor de aquisição, neste caso o VPT, será de 110.000 x 1,42 = 156.200 euros. 

Consulte os coeficientes de desvalorização da moeda aplicáveis às alienações realizadas em 2021 e 2022, de bens adquiridos até 2020.

Quais os encargos a considerar?

  • Despesas com obras de manutenção e valorização do imóvel que vende, realizadas nos últimos 12 anos.
  • O valor pago pela emissão do certificado energético do imóvel que vende, obrigatório para os imóveis novos ou usados que são transacionados.
  • O valor pago de IMT, o Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis (Conheça as taxas e saiba como calcular o IMT);
  • O valor pago a título de Imposto do Selo sobre o valor da transação.
  • A comissão paga (e declarada) à empresa imobiliária que o ajudou a vender o imóvel, se aplicável.
  • Eventuais custos de solicitador a quem tenha recorrido.
  • Emolumentos associados à escritura do imóvel, variáveis conforme a opção que escolha (cartório vs Serviço Casa Pronta).

Como é tributada a mais-valia em imóveis?

A mais-valia que resultar da fórmula acima, é tributada em 50% do seu valor. Noutros casos é tributada a 100%.

Voltando ao nosso exemplo, vamos acrescentar-lhe 20.000 euros de encargos com o imóvel e 8.000 euros de comissão paga à imobiliária pela venda do imóvel.

A mais-valia será de 200.000 - 156.200 - 20.000 - 8.000 = 15.800 euros. A mais-valia sujeita a tributação é de 15.800 /2 = 7.900 euros.

Esses 50%, os 7.900 euros, são englobados nos demais rendimentos e tributados de acordo com as taxas progressivas de IRS (no acerto a fazer no ano seguinte, com a entrega da declaração de IRS).

Saiba mais sobre os escalões e a mecânica do IRS no artigo Escalões do IRS 2021: rendimento coletável e taxas aplicáveis.

Se vende o imóvel em 2022, declara a venda no IRS de 2023. A mais-valia é englobada com os demais rendimentos que auferiu em 2022.

A mais-valia é tributada a 100% quando se trate de imóveis que beneficiaram de apoio não reembolsável de entidades públicas, para a aquisição, construção, reconstrução ou realização de obras de conservação, de valor superior a 30 % do VPT do imóvel para efeitos de IMI, e que sejam vendidos antes de decorridos 10 anos sobre a aquisição, a assinatura da declaração comprovativa da receção da obra ou do pagamento da última despesa relativa ao apoio público.

Se o nosso imóvel tivesse recebido apoios do Estado e estivesse nas condições acima descritas, a mais-valia de 15.800 euros seria integralmente englobada nos demais rendimentos.

A mais-valia em imóveis pode ser excluída de tributação?

Se vai vender a sua casa, a eventual mais-valia poder ficar excluída de tributação (total ou parcialmente) se, obrigatoriamente, for aplicada:

  • na aquisição de outro imóvel para habitação própria; ou
  • na aquisição de determinados produtos financeiros.

Reinvestimento em novo imóvel para habitação própria

Para a eventual mais-valia ser excluída de tributação, total ou parcialmente, as seguintes condições têm que ser verificadas:

  • o valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, seja reinvestido na aquisição de outro imóvel, de terreno para construção de imóvel e/ou respetiva construção, ou na ampliação ou melhoramento de outro imóvel, todos para habitação própria e permanente, situados em território português, na UE ou EEE;
  • o reinvestimento seja efetuado entre os 24 meses anteriores e nos 36 meses posteriores à data de realização (data de venda do imóvel);
  • o sujeito passivo manifeste a intenção de proceder ao reinvestimento, ainda que parcial, na declaração de rendimentos referente ao ano da alienação.

E ainda:

  • tratando-se de reinvestimento na aquisição de outro imóvel, o adquirente tem de o afetar à sua habitação ou do seu agregado familiar, no período de até 12 meses após o reinvestimento;
  • nos demais casos, a inscrição na matriz do imóvel ou das alterações tem que acontecer até 48 meses após a data da realização, devendo o imóvel ser afeto à habitação até ao fim do quinto ano seguinte ao da realização.

Reinvestimento em determinados produtos financeiros (>= 65 anos)

Se tem uma mais-valia na venda da sua casa, e não pretende adquirir outra, se tem 65 anos ou mais, ou se está em situação de reforma, essa mais-valia poderá ser excluída de tributação, no todo ou em parte.

Para isso, o produto da venda, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, terá que ser utilizado, nos 6 meses contados da data de venda:

  • na aquisição de um contrato de seguro financeiro do ramo vida ou na adesão individual a um fundo de pensões aberto ou numa contribuição para o regime público de capitalização; e
  • desde que o sujeito passivo, o cônjuge ou unido de facto, se encontre em situação de reforma ou tenha, pelo menos, 65 anos de idade; e
  • desde que, caso se trate da aquisição de contrato de seguro financeiro do ramo vida ou da adesão individual a um fundo de pensões aberto, os mesmos visem, exclusivamente, uma prestação periódica ao sujeito passivo, conjuge ou unido de facto, de um máximo de 7,5 % do valor investido, durante 10 anos ou mais; e
  • desde que o sujeito passivo manifeste a intenção de reinvestimento, ainda que parcial, na declaração de rendimentos do ano da alienação. 

Como calcular a parte da mais-valia que é excluída de tributação?

Quer no reinvestimento em habitação própria, quer no reinvestimento em produtos financeiros, para os maiores de 65 anos, pode não ser possível, ou não se pretender, reinvestir 100% do encaixe da venda.   

Nesta situação, a exclusão de tributação vai ser parcial e proporcional. Ou seja, a exclusão de tributação é proporcional ao valor reinvestido. Tem o "benefício" na mesma proporção do reinvestimento.

Voltando ao nosso exemplo.

A mais-valia sujeita a tributação, que apurámos, foi de 7.900 euros.

Situação 1:

O valor de venda foi de 200.000 euros. À data da venda, há um empréstimo bancário com capital em dívida de 70.000 euros, que vai ser totalmente amortizado com o encaixe da venda.

200.000 - 70.000 = 130.000.

A casa nova vai custar 300.000 e vamos contrair novo empréstimo de 170.000.

Os 130.000 vão ser capitais próprios para a aquisição e os 170.000 capitais financiados. Os 130.000 são o reinvestimento, 65% do valor que recebeu pela venda da casa antiga (130/200).

A mais-valia tributável deixa de ser 7.900 euros e passa a ser 65% x 7.900 = 5.135 euros.

Situação 2:

O valor de venda foi de 200.000 euros. À data da venda, há um empréstimo bancário com capital em dívida de 70.000 euros.

A casa nova vai custar 300.000 e vamos reforçar o empréstimo bancário em 100.000, com transferência da hipoteca da casa anterior para a casa nova. Vamos passar a ter um empréstimo de 170.000 euros.

Na prática, usamos todo o encaixe de 200.000 para comprar a casa nova, e juntamos-lhe o (novo) empréstimo de 100.000. Mas o empréstimo novo não entra.

Para efeitos declarativos, o que temos:

  • um empréstimo de 70.000 à data da venda;
  • um reinvestimento de 130.000 (65% do valor recebido) sem recurso a crédito;
  • as contas têm que bater certo: 200.000 = 70.000 + 130.000;
  • logo, na prática, é como continuar a reinvestir os 130.000 da situação 1. 

A mais-valia tributável passa a ser, também, de 65% x 7.900 = 5.135 euros.

Note bem:

  1. as contas para apurar a mais-valia são independentes da conta para apurar o montante excluído de tributação;
  2. na declaração de IRS, não faz contas, só declara valores, por exemplo os de compra e os de venda são os dos correspondentes atos (escrituras);
  3. também declara, se for o caso, o valor em dívida do empréstimo, à data da venda (os "nossos" 70.000) e o valor que reinvestiu ou tenciona reinvestir sem recurso a crédito (os "nossos" 130.000).

Consulte o nosso passo a passo, sobre Como declarar a venda de imóveis no IRS.

A mais-valia em imóveis pode estar isenta de tributação?

Sim. Isso acontece se a compra do imóvel ocorreu antes de antes de 1 de janeiro de 1989.  Ainda que haja um ganho com a venda, desde que o imóvel seja anterior a 1989, a mais-valia está isenta de imposto. Terá sempre, no entanto, que declarar a venda no anexo G1 do IRS.

Está ainda isenta a mais-valia obtida na alienação de imóveis a fundos de investimento imobiliário para arrendamento habitacional (FIIAH) e a sociedades de investimento imobiliário para arrendamento habitacional (SIIAH) abrangidos pelo regime especial aprovado pelo artigo 102.º e seguintes da Lei n.º 64-A/2008, de 31 de dezembro.

Mais-valias em ações

As mais-valias em ações são a diferença positiva entre o valor de venda e de aquisição de determinado título. No seu cálculo, são ainda abatidas as despesas e os encargos suportados na compra e/ou na venda.

As mais-valias podem ser englobadas aos demais rendimentos e ser tributadas às taxas progressivas de IRS ou, não sendo englobadas, estão sujeitas à taxa de tributação autónoma de 28%.

Englobar ou não englobar estes ganhos depende do escalão de rendimento de cada sujeito passivo. Mais concretamente, do rendimento coletável (rendimento líquido) apurado, ou deste, dividido por 2, nos casais que optaram pela tributação conjunta.

Mais valias em partes sociais de micro empresas

No caso da alienação onerosa de partes sociais de micro ou pequenas empresas, o saldo positivo entre as mais-valias e as menos-valias apenas é considerado em 50% do seu valor, para efeitos de tributação.

Isenção de tributação de mais-valias em ações

Estão isentas de tributação as mais-valias obtidas com a alienação onerosa de partes sociais (quotas e ações) e outros valores mobiliários adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989. Independentemente deste facto, os valores devem ser sempre declarados.

Paula Vieira
Paula Vieira

Economista pela Faculdade de Economia da Universidade do Porto. É consultora em processos de fusão e aquisição de empresas, finanças e gestão.