Rescisão de contrato de arrendamento pelo senhorio ou inquilino

Andrea Guerreiro
Andrea Guerreiro
Advogada e Mestre em Direito Fiscal

A rescisão do contrato de arrendamento pode acontecer por iniciativa do inquilino ou do senhorio. Saiba como deve comunicar a sua decisão de rescisão do contrato de arrendamento, em que prazos e por que meio.

Duração do contrato de arrendamento

O contrato de arrendamento pode ser celebrado com prazo certo ou por duração indeterminada. Se o contrato nada disser a lei assume que o contrato foi celebrado pelo período de 5 anos (art. 1094.º, n.º 3 do Código Civil). Tendo prazo, o contrato de arrendamento não deve ter duração inferior a 1 ano, nem superior a 30 anos.

As partes podem estipular que o contrato se renova automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de 3 anos, se a duração original do contrato for inferior. Isto significa que se um contrato tem a duração de 1 ou de 2 anos, renova-se por um período de 3 anos; mas se o contrato inicial de arrendamento tiver a duração de 4 ou 5 anos, por exemplo, renova-se por 4 ou 5 anos, respetivamente.

Oposição à renovação automática do contrato

Tanto o senhorio como o inquilino podem opor-se à renovação automática do contrato de arrendamento mediante comunicação ao arrendatário com a seguinte antecedência mínima:

Quem se opõe à renovação?Duração do contrato ou renovaçãoPrazo mínimo
Senhorio6 anos ou superior
1 ano a < 6 anos
6 meses a < 1 ano
< 6 meses
240 dias
120 dias
60 dias
1/3 da duração
Inquilino6 anos ou superior
1 ano a < 6 anos
6 meses a < 1 ano
< 6 meses
120 dias
90 dias
60 dias
1/3 da duração

O senhorio só pode opor-se à primeira renovação do contrato de arrendamento se já tiverem decorridos 3 anos desde a sua celebração. Esta regra só não se aplica se o senhorio precisa de habitação para si ou para os seus filhos.

Sem pré-aviso o contrato cessa na mesma, mas...

A inobservância pelo inquilino da antecedência mínima prevista na tabela acima não impede a cessação do contrato, mas obriga ao pagamento das rendas correspondentes ao período de pré-aviso em falta, exceto se resultar de desemprego involuntário, incapacidade permanente para o trabalho ou morte do arrendatário ou de pessoa que com este viva em economia comum há mais de um ano.

Denúncia do contrato com prazo pelo inquilino

Independentemente do prazo de duração do contrato de arrendamento que tenha sido acordado pelas partes, o inquilino pode por fim ao contrato a todo o tempo, desde que já tenha decorrido 1/3 da duração inicial do contrato

Para o efeito, precisa de dirigir uma carta registada ao senhorio, com a seguinte antecedência mínima em relação à data em que desejam sair:

  • 120 dias - contratos com duração igual ou superior a 1 ano;
  • 60 dias - contratos com duração inferior a 1 ano.

Denúncia do contrato de duração indeterminada

Os contratos de duração indeterminada (que não têm prazo) cessam por denúncia do inquilino ou do senhorio. A denúncia é feita por escrito e respeita algumas regras.

Pelo inquilino

Após 6 meses de duração do contrato, o inquilino pode denunciá-lo, sem dar justificação, mediante comunicação ao senhorio com a antecedência mínima seguinte:

  • 120 dias - já passou mais de 1 ano de duração do contrato;
  • 60 dias - passou menos de 1 ano de duração do contrato.

Pelo senhorio

O senhorio pode denunciar o contrato de duração indeterminada nos casos seguintes:

  • Necessidade de habitação pelo próprio ou pelos seus descendentes em 1.º grau;
  • Para demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do locado, desde que não resulte local com características equivalentes às do locado, onde seja possível a manutenção do arrendamento;
  • Mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a 5 anos sobre a data em que pretenda a cessação.

A denúncia é feita mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a 6 meses sobre a data pretendida para a desocupação. Na comunicação do senhorio ao inquilino tem de constar o fundamento da denúncia (dos acima indicados), sob pena de a denúncia não ser eficaz.

Andrea Guerreiro
Andrea Guerreiro
Licenciada em Direito e mestre em Direito Fiscal pela Universidade Católica Portuguesa. É advogada, professora e formadora.