A rescisão de um contrato de arrendamento habitacional, seja por oposição à renovação automática ou por denúncia, pode acontecer por iniciativa do inquilino ou do senhorio.

A forma como o vai fazer e os prazos para o comunicar à outra parte, dependem da sua posição no contrato (senhorio ou inquilino) e do tipo de contrato que celebrou (a termo certo ou por tempo indeterminado). Vamos explicar-lhe em que diferem estas situações e disponibilizar-lhe uma minuta para a rescisão.

Duração do contrato de arrendamento

O contrato de arrendamento pode ser celebrado com prazo certo (definido) ou por duração indeterminada. Convém que a duração venha estipulada numa cláusula do contrato.

Se o contrato nada disser, a lei assume que o contrato foi celebrado com prazo definido de 5 anos (art. 1094.º, n.º 3 do Código Civil). 

O contrato com prazo definido não pode ser inferior a 1 ano, nem superior a 30 anos.

Contrato de arrendamento com termo certo: renovação automática ou não

O contrato com prazo definido ou termo certo pode renovar-se de forma automática ou, uma das partes, o senhorio ou inquilino, pode opor-se a essa renovação. Vejamos o que fazer em cada caso.

Renovação automática

Salvo disposição em contrário e se é vontade de ambas as partes, então o contrato renova-se automaticamente e nada tem que fazer seja inquilino ou senhorio. 

O contrato celebrado com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração, ou renova-se por 3 anos se a duração for inferior a 3. Isto significa que se um contrato tem a duração de 1 ou de 2 anos, renova-se por um período de 3 anos; mas se tiver a duração de 4 ou 5 anos, por exemplo, renova-se por 4 ou 5 anos, respetivamente.

Oposição à renovação automática pelo senhorio 

Quando o senhorio se pretende opôr à renovação automática do contrato, tem que o comunicar previamente ao inquilino dentro dos prazos definidos por lei.

A oposição à primeira renovação do contrato por parte do senhorio, apenas produz efeitos quando decorridos três anos da sua celebração, mantendo-se o contrato em vigor até essa data. Ou seja, pode fazê-lo, mas a concretização da intenção só acontece após aquele prazo. Caso o senhorio precise de habitação para si ou para os seus filhos, esta regra já não se aplica.

Estes são os prazos mínimos para a comunicação de oposição à renovação automática por parte do senhorio:

Duração inicial do contrato ou da sua renovação

Antecedência mínima para comunicação
6 anos ou mais  
Entre 1 e 6 anos
Entre 6 meses e 1 ano
Inferior a 6 meses
240 dias
120 dias
60 dias
1/3 da duração

Oposição à renovação automática pelo inquilino (ou arrendatário)

No caso de ser o inquilino a querer opor-se à renovação automática, os prazos a cumprir para comunicação ao senhorio são mais curtos:

Duração inicial do contrato ou da sua renovação

Antecedência mínima para comunicação
6 anos ou mais
Entre 1 e 6 anos
Entre 6 meses e 1 ano
Inferior a 6 anos
120 dias
90 dias
60 dias
1/3 da duração

Sem prejuízo destes prazos mínimos, a lei concede ao inquilino a possibilidade de denunciar o contrato a todo o tempo desde que já tenha decorrido 1/3 da duração inicial do contrato ou da sua renovação. Para o efeito, deve comunicar ao senhorio a sua intenção com a antecedência mínima, face ao termo pretendido, de: a) 120 dias para contratos com duração igual ou superior a 1 ano; e b) 60 dias para contratos com duração inferior a 1 ano.

Se o senhorio impedir a renovação automática do contrato, nos termos antes descritos, o arrendatário pode denunciá-lo a todo o tempo, mediante comunicação ao senhorio com uma antecedência não inferior a 30 dias do termo pretendido.

Em qualquer das situações anteriores, a inobservância pelo inquilino dos prazos de aviso prévio não impede a cessação do contrato, mas obriga ao pagamento das rendas correspondentes ao período de pré-aviso em falta. Esta regra não se aplica se a falta de cumprimento decorrer de:

  • desemprego involuntário;
  • incapacidade permanente para o trabalho ou morte do arrendatário ou de pessoa que com este viva em economia comum há mais de um ano.

Contrato de arrendamento com duração indeterminada: denúncia do contrato

Os contratos de duração indeterminada (sem termo definido) cessam por denúncia de uma das partes, inquilino ou senhorio. Também aqui as regras e prazos a cumprir são distintas para cada uma das partes.

Denúncia do contrato pelo inquilino (ou arrendatário)

O inquilino pode denunciar o contrato sem prazo após 6 meses de duração e sem justificação, mediante comunicação ao senhorio com a antecedência mínima de: a) 120 dias, se decorrido mais de 1 ano de duração do contrato; ou b) 60 dias, se decorrido menos de 1 ano de duração do contrato.

Denúncia do contrato pelo senhorio

O senhorio pode denunciar o contrato de duração indeterminada nos casos seguintes:

  • Necessidade de habitação pelo próprio ou pelos seus descendentes em 1.º grau;
  • Para demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do locado, desde que não resulte local com características equivalentes às do locado, onde seja possível a manutenção do arrendamento (ou seja, as obras terão que trazer comprovadas melhorias às condições atuais do alojamento);
  • Mediante comunicação ao arrendatário/inquilino com antecedência não inferior a 5 anos sobre a data em que pretenda a cessação;
  • Da denúncia pelo senhorio não pode resultar uma duração total do contrato inferior a dois anos.

A denúncia pelo senhorio é feita mediante comunicação ao arrendatário/inquilino com antecedência não inferior a 6 meses sobre a data pretendida para a desocupação. Na comunicação tem de constar de forma expressa, sob pena de ineficácia, o fundamento da denúncia.

As regras para denúncia pelo senhorio são bastante exigentes e obrigam à comprovação das condições que a lei prevê. Damos aqui apenas alguns exemplos, mas pode consultar o detalhe nos artigos 1101.º a 1104.º do Código Civil:

  1. O direito de denúncia por necessidade de habitação obriga o senhorio ao pagamento do montante equivalente a um ano de renda e da verificação dos seguintes requisitos:
    a) Ser proprietário, comproprietário ou usufrutuário do prédio há mais de dois anos ou, independentemente deste prazo, se o tiver adquirido por sucessão;
    b) Não ter, há mais de um ano, na área dos concelhos de Lisboa ou do Porto e seus limítrofes ou no respetivo concelho quanto ao resto do País, casa própria que satisfaça as necessidades de habitação própria ou dos seus descendentes em 1.º grau.
  2. A necessidade de habitação para descendente obriga igualmente à verificação de requisitos.
  3. A possibilidade de denúncia por obras profundas exige que a comunicação seja acompanhada de uma série de documentos comprovativos (alvará, prova emanada pela Câmara Municipal atestando o caráter profundo das obras, etc, etc)
  4. A violação de algumas das obrigações previstas pode levar a pesadas consequências, desde o pagamento de indemnizações (correlacionadas com o valor da renda e que pode ir até 10 anos de renda) até à obrigatoriedade de realojamento do arrendatário por período não inferior a três anos.

Minuta de carta de rescisão do contrato de arrendamento

No âmbito dos contratos de arrendamento, qualquer comunicação a fazer à contraparte no acordo, deverá sempre assumir a forma escrita e seguir por carta registada, salvo se as partes acordarem outra forma de o fazer. Esta carta deve incluir a identificação do contrato, os motivos para a oposição à renovação ou para a denúncia, quando aplicável (ainda que não o faça por força da lei, pode sempre incluir as suas razões) e, naturalmente, a data de saída do imóvel arrendado.

As comunicações são simples de redigir, mas certifique-se primeiro de qual é o seu enquadramento e quais as obrigações que a lei prevê para o seu caso. Depois, utilize esta Minuta de carta de rescisão.

Paula Vieira
Paula Vieira

Economista pela Faculdade de Economia da Universidade do Porto. É consultora em processos de fusão e aquisição de empresas, finanças e gestão.