A rescisão de um contrato de arrendamento habitacional, seja por oposição à renovação automática ou por denúncia, pode acontecer por iniciativa do inquilino ou do senhorio.

A forma como o vai fazer e os prazos para o comunicar à outra parte, dependem da sua posição no contrato (senhorio ou inquilino) e do tipo de contrato que celebrou (a termo certo ou por tempo indeterminado). Vamos explicar-lhe em que diferem estas situações e disponibilizar-lhe uma minuta para a rescisão.

Duração do contrato de arrendamento

O contrato de arrendamento pode ser celebrado com prazo certo (definido) ou por duração indeterminada. Convém que a duração venha estipulada numa cláusula do contrato.

Se o contrato nada disser, a lei assume que o contrato foi celebrado com prazo definido de 5 anos (art. 1094.º, n.º 3 do Código Civil). 

O contrato com prazo definido não pode ser inferior a 1 ano, nem superior a 30 anos.

Contrato de arrendamento com termo certo: renovação automática ou não

O contrato com prazo definido ou termo certo pode renovar-se de forma automática ou, uma das partes, o senhorio ou inquilino, pode opor-se a essa renovação. Vejamos o que fazer em cada caso.

Renovação automática

Salvo disposição em contrário e se é vontade de ambas as partes, então o contrato renova-se automaticamente e nada tem que fazer seja inquilino ou senhorio. 

O contrato celebrado com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração, ou renova-se por 3 anos se a duração for inferior a 3. Isto significa que se um contrato tem a duração de 1 ou de 2 anos, renova-se por um período de 3 anos; mas se tiver a duração de 4 ou 5 anos, por exemplo, renova-se por 4 ou 5 anos, respetivamente.

Oposição à renovação automática pelo senhorio 

Quando o senhorio se pretende opôr à renovação automática do contrato, tem que o comunicar previamente ao inquilino dentro dos prazos definidos por lei.

A oposição à primeira renovação do contrato por parte do senhorio, apenas produz efeitos quando decorridos três anos da sua celebração, mantendo-se o contrato em vigor até essa data. Ou seja, pode fazê-lo, mas a concretização da intenção só acontece após aquele prazo. Caso o senhorio precise de habitação para si ou para os seus filhos, esta regra já não se aplica.

Estes são os prazos mínimos para a comunicação de oposição à renovação automática por parte do senhorio:

Duração inicial do contrato ou da sua renovação

Antecedência mínima para comunicação
6 anos ou mais  
Entre 1 e 6 anos
Entre 6 meses e 1 ano
Inferior a 6 meses
240 dias
120 dias
60 dias
1/3 da duração

Oposição à renovação automática pelo inquilino (ou arrendatário)

No caso de ser o inquilino a querer opor-se à renovação automática, os prazos a cumprir para comunicação ao senhorio são mais curtos:

Duração inicial do contrato ou da sua renovação

Antecedência mínima para comunicação
6 anos ou mais
Entre 1 e 6 anos
Entre 6 meses e 1 ano
Inferior a 6 anos
120 dias
90 dias
60 dias
1/3 da duração

Sem prejuízo destes prazos mínimos, a lei concede ao inquilino a possibilidade de denunciar o contrato a todo o tempo desde que já tenha decorrido 1/3 da duração inicial do contrato ou da sua renovação. Para o efeito, deve comunicar ao senhorio a sua intenção com a antecedência mínima, face ao termo pretendido, de: a) 120 dias para contratos com duração igual ou superior a 1 ano; e b) 60 dias para contratos com duração inferior a 1 ano.

Se o senhorio impedir a renovação automática do contrato, nos termos antes descritos, o arrendatário pode denunciá-lo a todo o tempo, mediante comunicação ao senhorio com uma antecedência não inferior a 30 dias do termo pretendido.

Em qualquer das situações anteriores, a inobservância pelo inquilino dos prazos de aviso prévio não impede a cessação do contrato, mas obriga ao pagamento das rendas correspondentes ao período de pré-aviso em falta. Esta regra não se aplica se a falta de cumprimento decorrer de:

  • desemprego involuntário;
  • incapacidade permanente para o trabalho ou morte do arrendatário ou de pessoa que com este viva em economia comum há mais de um ano.

Contrato de arrendamento com duração indeterminada: denúncia do contrato

Os contratos de duração indeterminada (sem termo definido) cessam por denúncia de uma das partes, inquilino ou senhorio. Também aqui as regras e prazos a cumprir são distintas para cada uma das partes.

Denúncia do contrato pelo inquilino (ou arrendatário)

O inquilino pode denunciar o contrato sem prazo após 6 meses de duração e sem justificação, mediante comunicação ao senhorio com a antecedência mínima de: a) 120 dias, se decorrido mais de 1 ano de duração do contrato; ou b) 60 dias, se decorrido menos de 1 ano de duração do contrato.

Denúncia do contrato pelo senhorio

O senhorio pode denunciar o contrato de duração indeterminada nos casos seguintes:

  • Necessidade de habitação pelo próprio ou pelos seus descendentes em 1.º grau;
  • Para demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do locado, desde que não resulte local com características equivalentes às do locado, onde seja possível a manutenção do arrendamento (ou seja, as obras terão que trazer comprovadas melhorias às condições atuais do alojamento);
  • Mediante comunicação ao arrendatário/inquilino com antecedência não inferior a 5 anos sobre a data em que pretenda a cessação;
  • Da denúncia pelo senhorio não pode resultar uma duração total do contrato inferior a dois anos.

A denúncia pelo senhorio é feita mediante comunicação ao arrendatário/inquilino com antecedência não inferior a 6 meses sobre a data pretendida para a desocupação. Na comunicação tem de constar de forma expressa, sob pena de ineficácia, o fundamento da denúncia.

As regras para denúncia pelo senhorio são bastante exigentes e obrigam à comprovação das condições que a lei prevê. Damos aqui apenas alguns exemplos, mas pode consultar o detalhe nos artigos 1101.º a 1104.º do Código Civil:

  1. O direito de denúncia por necessidade de habitação obriga o senhorio ao pagamento do montante equivalente a um ano de renda e da verificação dos seguintes requisitos:
    a) Ser proprietário, comproprietário ou usufrutuário do prédio há mais de dois anos ou, independentemente deste prazo, se o tiver adquirido por sucessão;
    b) Não ter, há mais de um ano, na área dos concelhos de Lisboa ou do Porto e seus limítrofes ou no respetivo concelho quanto ao resto do País, casa própria que satisfaça as necessidades de habitação própria ou dos seus descendentes em 1.º grau.
  2. A necessidade de habitação para descendente obriga igualmente à verificação de requisitos.
  3. A possibilidade de denúncia por obras profundas exige que a comunicação seja acompanhada de uma série de documentos comprovativos (alvará, prova emanada pela Câmara Municipal atestando o caráter profundo das obras, etc, etc)
  4. A violação de algumas das obrigações previstas pode levar a pesadas consequências, desde o pagamento de indemnizações (correlacionadas com o valor da renda e que pode ir até 10 anos de renda) até à obrigatoriedade de realojamento do arrendatário por período não inferior a três anos.

Minuta de carta de rescisão do contrato de arrendamento

No âmbito dos contratos de arrendamento, qualquer comunicação a fazer à contraparte no acordo, deverá sempre assumir a forma escrita e seguir por carta registada, salvo se as partes acordarem outra forma de o fazer. Esta carta deve incluir a identificação do contrato, os motivos para a oposição à renovação ou para a denúncia, quando aplicável (ainda que não o faça por força da lei, pode sempre incluir as suas razões) e, naturalmente, a data de saída do imóvel arrendado.

As comunicações são simples de redigir, mas certifique-se primeiro de qual é o seu enquadramento e quais as obrigações que a lei prevê para o seu caso. Depois, utilize esta Minuta de carta de rescisão.

Paula Vieira
Paula Vieira
Economista (Faculdade de Economia da Universidade do Porto). Atividade profissional desenvolvida em Banca de Investimento (Corporate Finance, M&A e mercado de capitais), Direção Financeira e Controlo de Gestão. Atualmente presta assessoria financeira independente.