O Orçamento de Estado para 2022 veio reduzir o universo de contribuintes que podem ter isenção de IMI na primeira habitação. Saiba o que muda para este universo, conheça as situações de isenção de IMI, quais os requisitos a cumprir e o que fazer para as obter.

Isenção de IMI na primeira habitação 

Esta é uma isenção temporária. Quem adquira um imóvel novo, ampliado ou melhorado, para habitação própria e permanente, pode ter isenção de IMI nos primeiros 3 anos. 

Quais os requisitos para a isenção?

  1. VPT (valor patrimonial tributário) do imóvel não superior a 125.000 euros.
  2. Rendimento bruto conjunto do agregado familiar, para efeitos de IRS, não superior a 153.300 euros.
  3. Imóvel deve ser afeto a habitação própria e permanente no prazo de 6 meses (ser domicilio fiscal) após a aquisição ou a conclusão das obras.

Com o Orçamento do Estado 2022, passa a ser o rendimento bruto que não pode exceder os 153.300 euros. Este é o valor que surge na primeira linha do IRS, antes de qualquer dedução.  Até aqui, o requisito referia-se ao rendimento coletável, isto é, ao rendimento bruto, depois de abatidas deduções específicas de IRS.

Com a alteração, a isenção é agora mais limitativa, e abrangerá menos contribuintes. 

Este tipo de isenção só pode ser concedida 2 vezes, em momentos diferentes, ao mesmo agregado familiar, ou ao mesmo proprietário.

O que abrange a isenção?

A isenção abrange os arrumos, despensas e garagens, mesmo que fisicamente separados, mas desde que integrem o mesmo edifício ou conjunto habitacional.

Terão que ser utilizados exclusivamente pelo proprietário, inquilino ou o seu agregado familiar, em complemento à habitação isenta de IMI.

Como se processa a isenção no caso de edifícios ampliados ou melhorados?

De acordo com o n.º 4 do art.º 46.º do EBF, na aquisição de imóveis usados, com realização de obras de melhoramento:

  • a isenção de IMI vai incidir sobre o acréscimo ao VPT, decorrente dos melhoramentos ou ampliações efetuados;
  • para a definição dos requisitos, designadamente o VPT a cumprir (não superior a 125.000 euros) é considerado o valor total do imóvel, após as ampliações ou melhoramentos.

O que fazer para obter a isenção?

De acordo com o n.º 6 do art. 46.º do EBF, esta isenção é automática, baseando-se na informação em poder da Autoridade Tributária e Aduaneira (nomeadamente a declaração anual de rendimentos).

No entanto, o n.º 1 do mesmo artigo refere um prazo de 60 dias para o pedido, após afetar o imóvel a habitação própria e permanente. Assim sendo, em caso de pedido, pode fazê-lo numa repartição de finanças, ou online, seguindo os seguintes passos:

  • aceda ao Portal das Finanças e escolha "Todos os serviços" no menu da esquerda;
  • desça pelo menu da direita até encontrar IMI / recolha de pedidos de isenção;
  • Selecione: "Submeter Pedido de Isenção IMI":

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  • na página que lhe surge, selecione o motivo da isenção: opção 01 - "Art.46 EBF, N.1 - Habitação própria e permanente":

  • Preencha os dados solicitados e submeta.

Se as garagens estiverem fisicamente separadas da habitação, se pretender a isenção, deverá também submeter pedido para a opção 02 - "Art.46 EBF, N.2".

Isenção de IMI em imóvel para arrendamento

É possível obter isenção temporária de IMI, pelo período de 3 anos, em prédios ou partes de prédios construídos de novo, ampliados, melhorados ou adquiridos a título oneroso, quando se trate da primeira transmissão, na parte destinada a arrendamento para habitação (art.º 46.º, n.º 3, do EBF).

As condições a verificar para a isenção, são as mesmas da situação de habitação própria e permanente, indicadas acima. 

A isenção pode ser reconhecida ao mesmo sujeito passivo por cada prédio ou fração autónoma destinada a arrendamento. O período de isenção inicia-se com a data do 1.º contrato de arrendamento e deve ser requerida ao serviço de finanças da área da situação do prédio.

Isenção de IMI em imóveis de baixo valor e famílias de baixos rendimentos

A lei atribui uma isenção permanente de IMI a imóveis destinados a habitação própria e permanente de famílias com baixos rendimentos.

Quais os requisitos para a isenção?

  1. Rendimento bruto total do agregado familiar não superior a 15.295 euros.
  2. Valor patrimonial tributário (VPT) global da totalidade dos prédios rústicos e urbanos pertencentes ao agregado familiar não superior a 66.500 euros.
  3. Imóvel tem que ser destinado a habitação própria e permanente, o que significa ser o domicílio fiscal do proprietário.

Relativamente ao rendimento e ao VPT, o art.º 11.º- A do Código do IMI refere que o VPT tem de ser inferior a 10 x IAS x 14 e que o rendimento bruto não pode ser superior a 2,3 x IAS x 14. No entanto, até que o IAS (€ 443,20 em 2022) atinja o valor do salário mínimo de 2010 (475 euros), as contas fazem-se utilizando o salário mínimo de referência e não o IAS em vigor. Assim:

  • 2,3 x 475 x 14 = 15.295 euros (condição rendimento);
  • 10 x 475 x 14 = 66.500 euros (condição VPT)

O que abrange a isenção?

A isenção permanente abrange os arrumos, despensas e garagens, ainda que fisicamente separados, mas integrando o mesmo edifício ou conjunto habitacional, desde que utilizados exclusivamente pelo proprietário ou seu agregado familiar, como complemento da habitação isenta.

Como pedir a isenção permanente?

Não é necessário pedir a isenção, dado que ela é automática. Como os rendimentos do agregado familiar, que servem de referência para o cálculo da isenção, são os do ano anterior àquele a que respeita a isenção de IMI, as Finanças conseguem apurar, sem intervenção do contribuinte, se o imóvel e o agregado familiar estão em condições de beneficiar da isenção.

Quem está excluído desta isenção?

Os contribuintes que não tenham cumprido as suas obrigações declarativas em sede de IRS e de IMI ficam privados da isenção.

O caso particular de idosos que passam a residir noutros locais que não a sua habitação própria

Quem, a 31 de dezembro do ano a que respeita o imposto, se encontre a residir em lar de terceira idade, em instituição de saúde ou no domicílio fiscal de parentes e afins em linha reta e em linha colateral, até ao 4.º grau, pode beneficiar da isenção de IMI.

Para o efeito, deve provar, até 31 de dezembro, junto da Autoridade Tributária e Aduaneira, que o prédio ou parte de prédio urbano em causa, antes constituía a sua habitação própria e permanente.

Considerando o imposto a pagar em 2022, relativo a 2021, então a prova junto da Autoridade Tributária teria que ter acontecido até 31 de dezembro de 2021. 

O caso particular das heranças indivisas

Se o sujeito passivo for uma herança indivisa, relativamente aos prédios urbanos que sejam habitação permanente dos herdeiros, a isenção é aplicada à quota-parte dos herdeiros identificados na matriz predial e relativamente aos quais se verifiquem os pressupostos da isenção.

Para a determinação do valor patrimonial tributário global, pertencente ao herdeiro ou ao seu agregado familiar, é incluído o valor correspondente à quota-parte do herdeiro no prédio da herança que seja a sua habitação permanente.

No caso dos beneficiários de heranças indivisas, a lei não explicita o caráter automático da isenção, isto é, não refere se é ou não necessário o herdeiro formalizar algum pedido à AT. 

Isenção de IMI em prédios urbanos objeto de reabilitação

Os prédios urbanos ou frações autónomas, concluídos há mais de 30 anos, ou localizados em áreas de reabilitação urbana, têm benefícios ao nível do IMI, se preencherem os seguintes requisitos:

  • sejam objeto de intervenções de reabilitação ao abrigo do Regime Jurídico da Reabilitação Urbana, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23 de outubro, ou do regime excecional do Decreto-Lei n.º 53/2014, de 8 de abril; (Redação da Lei n.º 114/2017, de 29/12);

  • em consequência da intervenção prevista, o respetivo estado de conservação esteja dois níveis acima do anteriormente atribuído e tenha, no mínimo, um nível bom nos termos do disposto no Decreto-Lei n.º 266-B/2012, de 31 de dezembro;

  • em consequência da intervenção fiquem cumpridos os requisitos de eficiência energética e de qualidade térmica previstos no art.º 30.º do Decreto-Lei n.º 118/2013, de 20 de agosto, alterado pelo Decreto-Lei n.º 194/2015, de 14 de setembro, e sem prejuízo do disposto no art.º 6.º do Decreto-Lei n.º 53/2014, de 8 de abril.

Preenchendo aqueles requisitos, os benefícios fiscais são os seguintes:

  • isenção de IMI por 3 anos a contar do ano, inclusive, da conclusão das obras de reabilitação, podendo ser renovado, a requerimento do proprietário, por mais 5 anos, no caso de imóveis para arrendamento de habitação permanente, ou para habitação própria e permanente;
  • isenção de IMI nas aquisições de imóveis destinados a intervenções de reabilitação, desde que o adquirente inicie as obras no prazo máximo de 3 anos a contar da data de aquisição;

  • isenção de IMI na primeira transmissão, subsequente à intervenção de reabilitação, a afetar a arrendamento para habitação permanente ou, quando localizado em área de reabilitação urbana, também a habitação própria e permanente;

  • redução a metade das taxas devidas pela avaliação do estado de conservação do imóvel.

Para maior detalhe, aconselhamos a leitura do art.º 45.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais - Prédios urbanos objeto de reabilitação.

Se não está abrangido pelas isenções descritas, veja Como calcular o IMI a pagar em 2022 e saiba Quando pagar o IMI em 2022.

Paula Vieira
Paula Vieira

Economista pela Faculdade de Economia da Universidade do Porto. É consultora em processos de fusão e aquisição de empresas, finanças e gestão.