A venda de imóveis com mais-valia, para os sujeitos passivos em situação de reforma ou idade igual ou superior a 65 anos, pode não estar sujeita a tributação em determinadas condições. Saiba quais os requisitos e como preencher o anexo G da Declaração de IRS nesta situação.

Condições a verificar para a não tributação de mais-valias

O sujeito passivo, o cônjuge ou unido de facto, que se encontre em situação de reforma ou tenha, pelo menos, 65 anos de idade, pode beneficiar da exclusão de tributação de mais-valias obtidas com a venda de imóveis de habitação própria de permanente.

Este benefício pode acontecer se o produto da venda, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, for utilizado nos 6 meses contados da data de venda do imóvel:

  • na aquisição de um contrato de seguro financeiro do ramo vida ou na adesão individual a um fundo de pensões aberto ou numa contribuição para o regime público de capitalização;
  • desde que, caso se trate da aquisição de contrato de seguro financeiro do ramo vida ou da adesão individual a um fundo de pensões aberto, os mesmos visem, exclusivamente, uma prestação regular periódica ao sujeito passivo, conjuge ou unido de facto, de montante máximo anual de 7,5 % do valor investido, durante um período igual ou superior a 10 anos;
  • desde que o sujeito passivo manifeste a intenção de reinvestimento, ainda que parcial, na declaração de rendimentos do ano da alienação. ​

Note que, este regime é aplicável na venda de imóveis de habitação própria e permanente. E pode ser aproveitado quando não se pretenda reinvestir o produto da venda na aquisição de nova habitação própria e permanente (ou terreno para construção, ou construir ou melhorar outro imóvel).

Para "anular" ou reduzir a eventual mais-valia obtida, é então obrigatório o reinvestimento (ou intenção de reinvestimento) do produto da venda (ou parte dele) em determinados produtos financeiros.

Pode ser aplicado, por exemplo, num PPR, num seguro de capitalização, num fundo de pensões ou numa contribuição para o regime público de capitalização (os conhecidos Certificados de Reforma).

Como é calculada a mais-valia pela AT

A mais ou menos valia é dada pela fórmula: valor de venda - (valor de aquisição x coeficiente de desvalorização) - despesas com compra e venda do imóvel agora vendido - encargos com a valorização do imóvel.

Um exemplo:

  • valor de venda em 2021 (o maior dos valores entre VPT à data e valor de venda): 250.000
  • valor de aquisição em 2000 (o maior dos valores entre VPT à data e valor de compra): 125.000
  • valor de aquisição a preços de 2021: 125.000 x 1,42 = 177.500 (consulte aqui qual o coeficiente de desvalorização da moeda aplicável no seu caso)
  • IMT, imposto do selo e outros impostos pagos, emolumentos e encargos com a valorização do imóvel que vende: 30.000
  • comissão paga à imobiliária que lhe vendeu o imóvel (4% x valor da venda): 5.000

mais valia = 250.000 - 177.500 - 30.000 - 5.000 = 37.500 euros:

  • a mais-valia é tributada em 50% do seu valor: 37.500 / 2 = 18.750;
  • está sujeita às taxas progressivas de IRS, já que este ganho é englobado nos demais rendimentos que declara. A taxa vai depender do escalão de tributação do rendimento coletável apurado.

Saiba mais aqui: Escalões do IRS 2021: rendimento coletável e taxas aplicáveis.

Se houver reinvestimento parcial num ou vários dos produtos financeiros indicados acima, e verificadas todas as condições exigíveis, de acordo com o n.º 9 do art.º 10.º do CIRS, então " (...) os benefícios (...) respeitam apenas à parte proporcional dos ganhos correspondentes ao valor reinvestido".

Ou seja, se reinvestir 20% do produto da venda (20% de 250.000), 20% da mais-valia tributável é excluída. No nosso caso, a mais-valia tributável passaria a ser de 15.000 euros (18.750 x 80%).

Note que, no caso de imóveis que tenham tido apoio não reembolsável do Estado ou de outras entidades públicas, superior a 30 % do VPT para efeitos de IMI, e a respetiva venda ocorra antes de decorridos 10 anos sobre a aquisição, a eventual mais-valia é tributada em 100% do seu valor.

A fórmula da mais-valia que apresentamos acima é a aplicada pelo modelo de cálculo da Autoridade Tributária. Os dados a inserir na declaração de IRS são apenas os que vamos indicar de seguida.

A venda do imóvel na declaração de IRS: o anexo G

Todos os dados sobre o imóvel e a transação são declarados. Qualquer que seja o imóvel, casa, terreno, edifício, com potencial mais ou menos valia, há que começar pelo quadro 4 do anexo G. Se o imóvel foi adquirido antes de 1989, então o anexo a preencher é o G1.

Preenchimento do quadro 4 do anexo G

Aqui vai declarar os dados sobre a venda e a aquisição do imóvel agora vendido:

  • ano e mês da venda do imóvel;
  • valor de venda do imóvel;
  • ano e mês da compra do imóvel;
  • valor de compra do imóvel;
  • despesas necessárias e efetivamente praticadas, inerentes à aquisição e alienação do imóvel agora vendido;
  • encargos com a valorização (nos últimos 12 anos).

O campo vai passar a identificar o imóvel, deverá ser o 4001. Se inserir linhas para outros imóveis, terá o 4002 e, assim, sucessivamente.  

Na realização, preencha os titulares que venderam o imóvel. Pode ser 1 titular ou dois titulares (os elementos de 1 casal ou unidos de facto que optaram pela tributação conjunta de rendimentos).

No caso se serem dois sujeitos passivos, deve ocupar 2 linhas (sujeito A e sujeito B, como no exemplo que fornecemos), dividindo o valor da venda por 2. Coloque nas duas linhas o ano e o mês da venda. Faça o mesmo para a venda.

A soma é dada pelo sistema e terá que bater certo com o valor de realização e de aquisição do imóvel.

As datas de realização e de aquisição são as datas do ato de venda e de aquisição (realização da correspondente escritura de venda e de compra).

Na coluna de despesas e encargos, são elegíveis (art. 51.º do CIRS):

  1. Despesas com obras de manutenção e valorização do imóvel que vende, realizadas nos últimos 12 anos.
  2. O valor pago pela emissão do certificado energético do imóvel que vende, obrigatório para os imóveis novos ou usados que são transacionados.
  3. O valor pago de IMT, o Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis (saiba como calcular o IMT);
  4. O valor pago a título de Imposto do Selo sobre o valor da transação.
  5. A comissão paga (e declarada) à empresa imobiliária, se aplicável.
  6. Eventuais custos de solicitador a quem tenha recorrido.
  7. Emolumentos associados à escritura do imóvel, variáveis conforme a opção que escolha (cartório vs Serviço Casa Pronta).
  8. Eventual indemnização paga pela renúncia onerosa a posições contratuais ou outros direitos inerentes a contratos relativos a esses bens.

Sendo dois titulares, mais uma vez, o valor total dos encargos deve ser divididos por 2 e inscrito nas 2 linhas respetivas. Sendo apenas 1, ocupa uma única linha.

Note bem: todas as despesas têm que estar devidamente documentadas, devendo guardar os respetivos comprovativos, para o caso de ser sujeito a uma inspeção da Autoridade Tributária. 

Identificação matricial dos imóveis vendidos

De seguida, ainda no quadro 4, deve preencher os dados matriciais do imóvel vendido. Dois titulares ocupam 2 linhas, repetindo a informação. No exemplo abaixo, os dois titulares detêm quotas iguais na propriedade do imóvel.

Se for um casal que optou pela tributação separada, só um preenche, mas sendo ambos proprietários, cada um preenche a quota-parte com 50%. Se existem outros proprietários, a quota-parte deve ser preenchida em conformidade.

Os restantes dados são repetidos nas duas linhas (no caso de dois sujeitos passivos):

  • código da freguesia: código de 6 dígitos que consta do documento de cobrança de IMI;
  • tipo de prédio: U – Urbano ou R – Rústico ou O – Omisso;
  • artigo e fração / secção: constam dos documentos identificativos do imóvel.

Preenchimento do quadro 5A do anexo G

Para além do quadro 4, devem ser preenchidos alguns campos do quadro 5A:

  • no campo 5001: o ano de alienação do imóvel;
  • no campo 5002: deve preencher com o código do campo do quadro 4 (à esquerda do titular / à esquerda da freguesia), correspondente ao imóvel alienado cujo valor de venda pretende reinvestir;
  • os campos 5003 e 5004, devem ser preenchidos com os códigos do quadro 4, quando o imóvel vendido foi adquirido em datas diferentes (ex: divórcio, partilha, herança);

E agora, seguimos para os quadros relativos à "Intenção de reinvestimento" e "Reinvestimento efetuado".

Aqui deve ser incluído o valor reinvestido num ou vários dos 3 produtos financeiros:

  • no campo 5012: o valor de realização que pretende reinvestir;
  • no campo 5013: valor reinvestido no ano da declaração, no prazo de 6 meses após a data de alienação do imóvel;
  • no campo 5014:  valor reinvestido no ano seguinte após a data de alienação, no prazo de 6 meses a contar desta data, caso não tenha havido reinvestimento no ano da alienação.

Havendo necessidade de fornecer, no mesmo ano, informação sobre o reinvestimento relativo a imóveis diferentes, os campos 5021 a 5031 e 5036 a 5038 poderão ter que ser preenchidos nos mesmos termos dos campos 5001 a 5014.

Preenchimento do quadro 5A1 do anexo G

No quadro 5A1 deve inserir a identificação matricial do imóvel objeto de reinvestimento. Deve preencher a linha que refere "Campo 5027 a 5031". Se o reinvestimento ocorreu noutro país da UE ou EEE, deve indicar indicar o código-país na 3.ª linha do mesmo quadro 5A1.

Preenchimento do quadro 5A2 do anexo G

Siga, coluna a coluna, como lhe indicamos:

  • Campo do Q.5A: identifique qual o campo do quadro 5A (campo 5013, 5014, 5037 ou 5038), onde foi indicado o valor reinvestido;
  • Titular: identificação do titular ou titulares do direito ao reinvestimento, através da utilização dos códigos definidos para o quadro 4;
  • Código: do produto onde reinveste: 
    • 01 – na aquisição de um contrato de seguro;
    • 02 – na adesão individual a um fundo de pensões aberto;
    • 03 – numa contribuição para o regime público de capitalização.
  • Ano, Mês e Valor: indique a data e o correspondente valor reinvestido;
  • NIF Português, País e Número fiscal (EU ou EE): identifique a entidade onde foram aplicados os valores, com o NIF português ou estrangeiro (neste caso, indique o código do país, de acordo com a tabela constante das instruções de preenchimento do Q8B do Rosto da declaração).
  • Beneficiário: deve identificar-se o beneficiário do produto onde reinveste, utilizando os códigos definidos para o quadro 4.

Nada mais há a preencher.

Isenção de tributação de mais-valias em imóveis anteriores a 1989: o anexo G1

Se o imóvel que agora vende tiver sido comprado antes de 1 de janeiro de 1989 (entrada em vigor do Código do IRS), a mais-valia está isenta de IRS. Neste caso, os dados de venda devem ser preenchidos no anexo G1.

Quando acontece o preenchimento simultâneo do anexo G e do anexo G1?

A necessidade de preenchimento simultâneo do anexo G e G1 acontece sempre que parte de um imóvel é adquirido antes de 1989 e outra parte depois de 1989.

É o exemplo de uma herança. Pode ser recebida uma percentagem de um imóvel (30%) antes de 1989, por falecimento do pai, por exemplo e, mais tarde, depois de 1989, ter herdado o remanescente por morte da mãe. 

Quando este imóvel é vendido, tem que ser declarado nos dois anexos. Nos anexos G e G1, a percentagem de propriedade, ou seja, a quota-parte constante do quadro da identificação matricial do imóvel vendido (quadro 4) ficará assim:

  • 70% no anexo G (segunda herança pós 1989);
  • 30% no anexo G1 (primeira herança de 30%, antes de 1989).  

Paula Vieira
Paula Vieira

Economista pela Faculdade de Economia da Universidade do Porto. É consultora em processos de fusão e aquisição de empresas, finanças e gestão.