O contrato que estabelece a promessa de transmissão onerosa de edifício, ou fração autónoma dele, já construído, em construção ou a construir, designa-se juridicamente por Contrato Promessa de Compra e Venda de um Bem Imóvel (CPCV).

O CPCV é então um acordo entre partes, em que as mesmas se obrigam e acordam os termos e condições de uma futura compra/venda, por determinado valor, de um imóvel (apartamento, casa ou terreno).

Apesar de não ser obrigatório, é bastante utilizado para garantir, antecipadamente, os direitos e os deveres dos envolvidos no futuro negócio, quando não estão ainda reunidas todas as condições para a realização do contrato definitivo de compra e venda . Quanto mais formal e mais requisitos preencher, mais estarão salvaguardados os direitos e deveres das partes.

Normalmente associa-se a este contrato uma contrapartida monetária, o sinal.

Minuta do contrato promessa de compra e venda

Para o ajudar, disponibilizamos uma minuta de contrato promessa de compra e venda, em formato ".doc" (Word), que pode descarregar para o seu computador.

Para que serve e quais as vantagens do contrato promessa de compra e venda

O CPCV é uma ferramenta jurídica que traz vantagens enquanto tal e que permite ter maior segurança na realização de uma transação, para a qual não estão ainda reunidas todas as condições de concretização.

Permite formalizar a prometida compra/venda, conferindo maior segurança de que a transação se vai realizar. Enquanto instrumento legal, convenciona um acordo e estabelece os direitos e deveres das respetivas partes, protegendo ambas de um eventual incumprimento.

Possibilita ainda que “se ganhe tempo” com o negócio já “seguro” até que, por exemplo:

  • se obtenha os fundos necessários através de crédito bancário, que leva o seu tempo até à aprovação;
  • seja terminada a construção do imóvel ou obtida a respetiva licença de utilização.

CPCV livre na forma, mas com dois requisitos legais

Sempre que, como é o caso do CPCV, a promessa respeite à celebração de contrato oneroso de transmissão ou constituição de direito real sobre edifício, ou fração autónoma dele, já construído, em construção ou a construir, o Código Civil estabelece que:

  • o mesmo deve ser assinado pelas partes que o vinculam, com reconhecimento presencial das assinaturas;
  • deve ser feita a certificação, pela entidade que realiza aquele reconhecimento, da existência da respetiva licença de utilização ou de construção.

Aquele código prevê também que a invocação da omissão destes requisitos só possa ser feita quando tiver sido culposamente causada pela outra parte. Ou seja, a nulidade do contrato não pode ser invocada por quem não assinou o documento. 

O reconhecimento presencial de assinaturas só pode ser dispensado se as partes assim o convencionarem. Para isso, as partes devem expressamente declarar no CPCV que prescindem desse reconhecimento e que renunciam à invocação dessa omissão como fundamento da nulidade do contrato.

Principais requisitos deste Contrato Promessa

Caso pretenda celebrar um contrato promessa de compra e venda, há informações essenciais que deve incluir para que o contrato produza os devidos efeitos. Veja quais:

  • Identificação das partes (promitente vendedor e promitente comprador): nome estado civil, morada, número do cartão de cidadão (ou bilhete de identidade) e número de identificação fiscal (NIF); se uma das partes for constituída por um casal deverá igualmente ser referido, bem como o respetivo regime de casamento; se uma das partes for uma empresa, a identificação deve ser adaptada em conformidade;
  • identificação do objeto da prometida transação: localização, tipologia, n.º ou letra por que é identificada a fração, se aplicável, inscrição matricial e descrição predial, existência de partes integrantes ou afetas ao imóvel e sua identificação (por exemplo, garagem, arrecadação);
  • o preço da compra e venda ali prometida;
  • a forma de liquidação do preço: o valor do pagamento a título de sinal, se existente, e da(s) tranche(s) subsequente(s), e respetiva calendarização;
  • declaração de quitação ao valor pago no contrato promessa pelo promitente comprador, se aplicável e caso não opte por recibo à parte;
  • cláusula exclusiva para declaração, por parte do promitente vendedor, de que o objeto da prometida transação, o será livre de quaisquer ónus ou encargos (se o imóvel tem uma hipoteca bancária deverá ficar escrito que o distrate da hipoteca e respetivos custos são da responsabilidade exclusiva do vendedor);
  • identificação da data de realização da escritura pública de compra e venda ou do prazo estimado para a sua realização;
  • identificação das sanções aplicáveis no caso de a escritura pública de compra e venda não ser realizada na data ou no prazo convencionado;
  • cláusula exclusiva, para declaração, por parte do vendedor, de que o objeto da prometida venda cumpre os necessários requisitos de habitabilidade ou, não sendo o caso, indicação do prazo previsto para a obtenção da respetiva licença de utilização ou construção, conforme aplicável (deverá ser anexo ao CPCV a licença ou o comprovativo de pedido junto da Câmara Municipal);
  • caso as partes renunciem ao reconhecimento presencial das respetivas assinaturas, devem expressamente mencioná-lo no CPCV, indicando também, nesse caso, que renunciam à invocação dessa omissão (ou seja, esta não pode vir ser invocada para a não produção de efeitos do contrato).

Consequências do incumprimento do contrato promessa de compra e venda

A lei prevê a indemnização da parte lesada, sempre que haja incumprimento do contrato promessa de compra e venda por uma das partes (neste caso, a faltosa). A indemnização está normalmente associada ao sinal, mas a lei refere outras figuras, como por exemplo a “execução específica”. Vejamos como funciona cada uma delas:

O sinal, o que é e como é utilizado 

O sinal é uma quantia monetária (normalmente), acordada entre as partes e que, na maioria das vezes, é entregue aquando da assinatura do contrato promessa, pelo promitente comprador ao promitente vendedor. Não é obrigatória a existência de sinal, mas é o mais comum.

O sinal é parte do preço global da transação e serve, por isso, para reforçar o compromisso entre as partes, na compra e venda prometida.

O valor do sinal depende do preço global da transação prometida, mas é habitual fixar-se entre os 10% e os 30% do preço global.

É também, por isso, que o art.º 442º do Código Civil, prevê a sua utilização como meio principal de indemnização em caso de incumprimento do contrato prometido, por cada uma das partes:

  • Se o promitente comprador não cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, o outro contraente (o promitente vendedor) pode ficar com o sinal que tinha recebido;
  • Se o incumprimento partir do promitente vendedor, e por causa que lhe seja imputável, o promitente comprador pode exigir-lhe o dobro do sinal que havia pago.

Execução específica, do que se trata

As partes podem convencionar que, em caso de incumprimento do contrato promessa de compra e venda, se aplicará o disposto no art.º 442º do Código Civil, o qual estabelece o sinal como indemnização, com as respetivas regras, antes descritas.

Mas, em caso de incumprimento do contrato, a parte não faltosa pode, alternativamente, recorrer à designada “Execução específica”, prevista no art.º 830º do Código Civil. Esta possibilidade deve ser explicitamente declarada no contrato.

Trata-se, basicamente, de recorrer aos tribunais e pedir a execução específica do contrato com a finalidade de conseguir o cumprimento coercivo da obrigação pelo faltoso

Damos um exemplo. O promitente vendedor não possui o imóvel que prometeu vender, na data do contrato definitivo de compra e venda. Isto porque, entretanto, encontrou um negócio melhor, e vendeu-o a um terceiro. Neste caso, em termos jurídicos, a “coisa determinada” (o imóvel) não pode ser entregue, portanto a execução específica vai inclusivamente transformar-se em execução para pagamento. Ou seja, estamos perante uma indemnização em dinheiro.

No caso exemplificado, poderia ter havido uma outra forma de ultrapassar o incumprimento: se o contrato tivesse eficácia real. Veja como, a seguir.

Contrato com Eficácia Real, o que significa

Como qualquer contrato de natureza obrigacional, este contrato promessa obriga cada um dos contraentes, ou seja, gera apenas efeitos para quem o celebra e não para qualquer terceiro.

No entanto, a lei prevê que a eficácia deste contrato possa ir mais além, caso sejam preenchidos determinados requisitos. 

Esta eficácia “acrescida”, faz com que o contrato ganhe força jurídica perante um terceiro, que não foi parte no contrato promessa. Esta força acrescida designa-se então, juridicamente, por “eficácia real”. 

Assim, caso seja atribuída uma eficácia real ao CPCV, o promitente comprador adquire o designado “direito real de aquisição” sobre o bem imóvel em causa. Este direito real salvaguarda, por exemplo, o risco de o bem imóvel ser vendido a um terceiro no período que medeia entre o CPCV e a escritura pública. Ou seja, este direito real “segue” o bem imóvel em questão, independentemente de quem seja, à data da escritura pública, o seu proprietário.

A eficácia real deverá ser expressamente declarada pelas partes e constar de escritura pública. A promessa deve ser, ainda, registada. Se pretende conferir eficácia real ao seu CPCV, siga todos os formalismos, inclusive o de reconhecimento das assinaturas.

A lei prevê outras formas de proteger o direito do promitente comprador, designadamente através do registo provisório de aquisição.

Situações que deve acautelar com a assinatura do contrato promessa de compra e venda

Para além dos requisitos essenciais em termos de informação que deve constar do CPCV, identificamos-lhe agora alguns cuidados a ter antes de assinar, bem como algum clausulado adicional, que pode incluir e que poderá revelar-se de grande utilidade em determinadas situações:

Se é promitente comprador:

  • Peça, antes da celebração do CPCV, e quando aplicável, os documentos do imóvel, como sejam a certidão permanente, a caderneta predial, a licença de utilização (ou o respetivo pedido na Câmara), o certificado energético e as últimas atas do condomínio. Verifique se está tudo em ordem, se existem hipotecas, se o IMI e o condomínio estão liquidados, se se prevê obras para o edifício e se já se iniciaram os pagamentos.
  • Assegure uma cláusula de declaração, pelo promitente vendedor, de que não existe nem existirá, até à data estipulada para a escritura, qualquer incumprimento relativamente à liquidação do IMI, condomínio ou quaisquer outras despesas aplicáveis.
  • Garanta a existência de uma cláusula em que o promitente vendedor declara que serão da sua exclusiva responsabilidade e encargo todos os atos necessários à atualização, legalização ou obtenção de quaisquer documentos inerentes ao imóvel que promete vender, designadamente junto da Conservatória do Registo Predial, Autoridade Tributária, Câmara Municipal ou qualquer outro organismo, se aplicável.
  • Se vai recorrer a crédito bancário, avalie bem o prazo necessário para a aprovação e disponibilização dos fundos; assegure que o prazo definido no CPCV para a realização da escritura de compra e venda lhe permite assegurar com sucesso todo o processo.
  • Acautele a eventual perda do negócio por incapacidade de obtenção de crédito bancário. Independentemente do consagrado na lei, as partes podem convencionar de forma diferente. Negoceie para que, nesse caso, o promitente vendedor lhe devolva o sinal recebido. Deixe-o por escrito no CPCV e aceite a exigência, pelo promitente vendedor, de uma eventual contrapartida (que pode ser, por exemplo, o comprovativo da comunicação de recusa do crédito pelo banco).
  • No caso de imóvel usado, garanta em contrato que o receberá nas condições de conservação que conhece à data do CPCV e completamente livre e devoluto (estará a garantir que não terá objetos ou móveis deixados para trás e que não haverá surpresas face ao  estado de conservação do imóvel que conhece).
  • Se está interessado em começar a planear a sua logística de mudança, se precisa de tirar medidas para ir fazendo compras ou projetar obras, então peça autorização ao proprietário para o fazer e assegure que essa autorização, e as condições em que o poderá fazer, ficam escritas no documento.

Se é promitente vendedor:

  • Inclua no CPCV a menção de que todas as despesas e encargos respeitantes a registos, certidões, emolumentos notariais, IMT, quando aplicáveis, serão da responsabilidade e correrão por conta dos futuros compradores;
  • Se o promitente comprador vai recorrer a crédito bancário, pondere uma eventual cláusula com respeito a esta questão, que às vezes se prolonga em demasia, tudo dependerá da sua boa vontade: poderá definir um prazo limite específico para a sua obtenção; exigir, para o caso de o potencial comprador desistir, um comprovativo de que o motivo foi efetivamente este, entre outros.
  • Se é esse o desejo, deixe escrito que a plena posse, fruição e gozo do imóvel prometido vender só será possível com a realização da escritura de compra e venda, através de escritura notarial ou Balcão Casa Pronta (acautela aquelas situações em que, por atraso na realização da escritura, se tenta antecipar a ocupação do imóvel);
  • De igual modo, deixe escrito que a plena posse, fruição e gozo do imóvel prometido vender só será possível após pagamento integral do preço acordado.

Seja promitente comprador ou vendedor, quantas mais situações ficarem previstas no contrato, menos surpresas ou situações desagradáveis virá a ter. Isto é aplicável a qualquer contrato que celebre na vida e não apenas a este tipo de contrato.

Paula Vieira
Paula Vieira
Licenciada em Economia pela Faculdade de Economia da Universidade do Porto. Experiência profissional em Banca de Investimento (corporate finance, fusões & aquisições e mercado de capitais), direção financeira e controlo de gestão. Atualmente presta assessoria financeira independente.