O contrato promessa de compra e venda é um contrato estabelecido comummente em Portugal para acordar a futura compra de um imóvel ou de um terreno. Ele não é obrigatório, mas é importante, garantido os direitos e os deveres dos envolvidos no negócio, oficializando a transação e as suas condições.

Este tipo de contrato deve obedecer a certas regras, para celebrar o acordo alcançado pelas duas partes. As assinaturas das duas partes devem ser reconhecidas presencialmente.

Requisitos

Para celebrar um contrato de promessa de compra e venda, para o caso de um imóvel, por exemplo, é necessário incluir:

  • Identificação dos promitentes vendedor e comprador, com indicação de estado civil, morada, número de identidade e de contribuinte fiscal;
  • identificação do bem a transacionar (localização, tipologia, existência de partes integrantes ou afetas ao imóvel, inscrição matricial e descrição predial);
  • o preço da aquisição e a forma de pagamento, o valor do pagamento a título de sinal e a calendarização dos reforços, se existentes;
  • menção à alienação livre de quaisquer ónus ou encargos;
  • data de prazo para a realização da escritura pública de compra e venda;
  • identificação de sanções no caso de a escritura pública de compra e venda não ser realizada na data convencionada;
  • licença de utilização ou de construção ou prova de que ela foi pedida à Câmara Municipal ou declaração sua substituente.

Minuta

Pode baixar para o seu computador uma minuta de contrato promessa de compra e venda com sinal em formato ".doc" (Word).

Sinal e incumprimento

O sinal é uma cláusula acessória do contrato. Trata-se de uma quantia em dinheiro a entregar na data da assinatura do contrato, quando incluída neste.

O incumprimento do acordado por escrito traz as suas consequências.

Se o promitente comprador entrar em incumprimento, o outro contraente (o promitente vendedor) pode ficar com o sinal.

Se incumprimento partir do promitente vendedor, o promitente-comprador pode exigir o sinal a dobrar.

Quando são ambas as partes a cair em incumprimento do contrato, a solução deverá passar pela restituição do sinal em singelo.

Eficácia real

A lei permite que possa ser atribuída uma eficácia acrescida ao contrato promessa de compra e venda, atingindo também terceiros, e não apenas as duas partes, o que se designa como eficácia real. Esta eficácia deverá constar de escritura pública e ser registada.

Com ela, o promitente comprador ganha um direito real de aquisição sobre o bem imóvel em questão, independentemente de quem seja à data o seu proprietário.

Cuidados a ter antes de assinar o contrato promessa de compra e venda

  • Incluir a identificação completa das partes que celebram o contrato, a identificação do objeto do contrato (na maioria das vezes, um imóvel), a licença para habitação, o valor do sinal, o montante dos reforços e o calendário dos pagamentos;
  • incluir o prazo máximo para a celebração do contrato definitivo;
  • incluir uma cláusula que afaste o comprador da responsabilidade de responder a encargos que incidam sobre o o imóvel, como penhoras ou hipotecas;
  • assegurar que o crédito foi aprovado;
  • caso exista um condomínio, pedir ao vendedor as últimas atas das assembleias de condóminos.