A venda de imóveis, prédios ou terrenos, para habitação, para arrendamento, para construção, com ou sem mais-valia na venda, com mais-valia excluída ou isenta de tributação, tem de ser declarada no IRS. 

Na venda de um imóvel herdado, onde o "valor de aquisição" foi nulo, mas declarado, terá que igualmente declarar a sua venda. 

Declarar a venda de imóvel no IRS

A alienação de um imóvel, qualquer que ele seja, casa, terreno, edifício, com potencial mais ou menos valia, tem que ser declarada. Se o imóvel agora vendido foi adquirido antes de 1989, o anexo da declaração de IRS a preencher é o G1.

Em todos os outros casos, preenche-se o anexo G. E, qualquer que seja o imóvel, há que começar pelo quadro 4.

Preenchimento do quadro 4 do anexo G

Aqui vai declarar os dados sobre a venda e a aquisição do imóvel agora vendido:

  • ano e mês da venda do imóvel;
  • valor de venda do imóvel;
  • ano e mês da compra do imóvel;
  • valor de compra do imóvel;
  • despesas necessárias e efetivamente praticadas, inerentes à aquisição e alienação do imóvel agora vendido;
  • encargos com a valorização (nos últimos 12 anos).

O campo vai passar a identificar o imóvel, deverá ser o 4001. Se inserir linhas para outros imóveis, terá o 4002 e, assim, sucessivamente.  

Na realização, preencha os titulares que venderam o imóvel. Pode ser 1 titular (solteiro ou casado, se optou por tributação separada) ou serem dois titulares (os elementos de 1 casal ou unidos de facto que optaram pela tributação conjunta de rendimentos).

No caso de dois sujeitos passivos, deve ocupar 2 linhas (sujeito A e sujeito B), dividindo o valor da venda por 2. Coloque nas duas linhas o ano e o mês da venda. Faça o mesmo para a venda.

A soma é dada pelo sistema e terá que bater certo com o valor de realização e de aquisição do imóvel.

As datas de realização e de aquisição são as datas do ato de venda e de aquisição (realização da correspondente escritura de venda e de compra).

Na coluna de despesas e encargos, são elegíveis (art. 51.º do CIRS):

  1. Despesas com obras de manutenção e valorização do imóvel que vende, realizadas nos últimos 12 anos.
  2. O valor pago pela emissão do certificado energético do imóvel que vende, obrigatório para os imóveis novos ou usados que são transacionados.
  3. O valor pago de IMT, o Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis (saiba como calcular o IMT);
  4. O valor pago a título de Imposto do Selo sobre o valor da transação.
  5. A comissão paga (e declarada) à empresa imobiliária, se aplicável.
  6. Eventuais custos de solicitador a quem tenha recorrido.
  7. Emolumentos associados à escritura do imóvel, variáveis conforme a opção que escolha (cartório vs Serviço Casa Pronta).
  8. Eventual indemnização paga pela renúncia onerosa a posições contratuais ou outros direitos inerentes a contratos relativos a esses bens.

Sendo dois titulares, mais uma vez, o valor total dos encargos deve ser divididos por 2 e inscrito nas 2 linhas respetivas. Sendo apenas 1, ocupa uma única linha.

Note bem: todas as despesas têm que estar devidamente documentadas, devendo guardar os respetivos comprovativos, para o caso de ser sujeito a uma inspeção da Autoridade Tributária. 

Identificação matricial dos imóveis vendidos

De seguida, ainda no quadro 4, deve preencher os dados matriciais do imóvel vendido. Dois titulares ocupam 2 linhas, repetindo a informação. No exemplo abaixo, os dois titulares detêm quotas iguais na propriedade do imóvel.

Se for um casal que optou pela tributação separada, só um preenche, mas sendo ambos proprietários, cada um preenche a quota-parte com 50%. Se existem outros proprietários, a quota-parte deve ser preenchida em conformidade.

Os restantes dados são repetidos nas duas linhas (no caso de dois sujeitos passivos):

  • código da freguesia: código de 6 dígitos que consta do documento de cobrança de IMI;
  • tipo de prédio: U – Urbano ou R – Rústico ou O – Omisso;
  • artigo e fração / secção: constam dos documentos identificativos do imóvel.

Preenchimento do quadro 4D do anexo G

Se o imóvel que agora vende, beneficiou de ajudas públicas não reembolsáveis na aquisição, construção, reconstrução ou realização de obras de conservação, deve preencher, além do quadro 4, também o quadro 4D. Caso contrário, avance para a próxima secção deste artigo.

Estes imóveis devem ser identificados com o mesmo código do quadro 4, na coluna “Campo do Q4”. Se, no quadro 4, tinha o imóvel 4001, agora, no campo 4201, deve preencher com 4001.

Se tiver mais que um imóvel, utilize a mesma identificação do quadro 4, para cada um deles, em cada um dos campos seguintes (4202 e 4208). Depois, para esse imóvel, preencha:

  • Apoio não reembolsável - Finalidade (código): use os seguintes:
    • 01 – Aquisição de imóvel
    • 02 – Construção ou reconstrução de imóvel
    • 03 – Realização de obras de conservação de imóvel
  • Apoio não reembolsável – ano, mês e valor: data em que o apoio foi pago e respetivo valor
  • Valor patrimonial tributário: VPT do imóvel que teve o apoio, à data da sua aquisição ou à data de assinatura da declaração comprovativa da receção da obra ou à data de pagamento da última despesa.

O cálculo da mais ou menos valia pela AT

Os dados preenchidos permitem que o modelo de apuramento de imposto da AT, calcule o eventual ganho ou perda na venda. A mais ou menos valia é dada pela fórmula:

Valor de venda - (valor de aquisição x coeficiente de desvalorização da moeda) - despesas com compra e venda do imóvel agora vendido - encargos com a valorização do imóvel.

Se o valor de venda for superior às demais parcelas, é apurada uma mais-valia. Esta será tributada:

  • em 50% do seu valor;
  • em 100% do seu valor, nos imóveis que tiveram apoio não reembolsável do Estado ou outras entidades públicas, superior a 30 % do VPT do imóvel para efeitos de IMI, e estes sejam vendidos antes de decorridos 10 anos sobre a aquisição.

Se o valor de venda for inferior às demais parcelas, é apurada uma menos-valia, uma perda. Naturalmente, não há lugar a tributação. Mas, neste caso, podem levantar-se outras questões. Veja O que significa perdas a recuperar no IRS.

A fórmula que a AT aplica contempla outras variáveis como a desvalorização da moeda, ou a seleção do valor de venda e de aquisição (é sempre o maior valor entre o VPT e o valor da transação). O sujeito passivo nada preenche sobre isto, mas apenas o que indicamos acima, no quadro 4.

Declarar o reinvestimento de mais-valias em imóveis de habitação própria e permanente

Se está a vender a sua casa e pretende reinvestir, ou já reinvestiu, noutro imóvel destinado a habitação própria e permanente, a sua nova casa, a mais-valia obtida na venda pode não ser tributada. Ou, pelo menos, pode reduzir o montante sujeito a tributação.

Tratando-se de habitação própria e permanentea mais-valia ficará excluída de tributação se:

  • o produto da venda, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel vendido, seja reinvestido na aquisição de outro imóvel, de terreno para construção, na construção de imóvel, ou na ampliação / melhoramento de outro imóvel (para habitação própria e permanente); 
  • se esse reinvestimento acontecer nos 24 meses anteriores, ou 36 meses seguintes, à data de realização de venda;
  • se esse reinvestimento for efetuado sem recurso a crédito bancário.

Preenchimento do quadro 5 do anexo G

Para beneficiar desta exclusão, terá que preencher alguns campos do quadro 5A do Anexo G:

  • no campo 5001: o ano de alienação do imóvel;
  • no campo 5002: deve preencher com o código do campo do quadro 4 (à esquerda do titular / à esquerda da freguesia), correspondente ao imóvel alienado cujo valor de venda pretende reinvestir;
  • os campos 5003 e 5004, devem ser preenchidos com os códigos do quadro 4, quando o imóvel vendido foi adquirido em datas diferentes (ex: divórcio, partilha, herança);
  • ignore os campos 5021 a 5031 e 5036 a 5038 (não se destinam a reinvestimento em habitação própria e permanente).

E agora, seguimos para os quadros relativos à "Intenção de reinvestimento" e "Reinvestimento efetuado":

Intenção de reinvestimento (campos 5005 e 5006)

  • campo 5005: preencha o valor do capital em dívida do empréstimo contraído para a aquisição do imóvel vendido, à data da venda (só capital, e excluindo eventuais empréstimos para obras);
  • campo 5006: preencha com o valor da venda que pretende aplicar na compra do novo imóvel, de terreno para construção de imóvel, em construção de novo imóvel, ou na ampliação/melhoramento de outro imóvel (todos para habitação própria e permanente e sem crédito bancário associado);

Reinvestimento antes da alienação (campo 5007)

Se, nos 24 meses anteriores à venda, investiu alguma poupança no imóvel novo, assinale o respetivo valor no campo 5007.

Reinvestimento após a alienação (campos 5008 a 5011)

Se, com parte ou todo o encaixe da venda do imóvel, reinvestiu ou tenciona reinvestir em imóvel novo (terreno, construção ou melhoramento de outro para habitação) preencha, em conformidade, o campo 5008, ou 5009 ou 5010 ou 5011.

Há que excluir o valor respeitante a crédito contraído, se existir, e preencher esses valores nos campos seguintes:

  • se vendeu e comprou a seguir, reinvestindo, no ano a que se refere a declaração de IRS: 5008;
  • se tem intenção de reinvestir no 1.º ano seguinte ao da venda: 5009;
  • se tem intenção de reinvestir no 2.º ano seguinte ao da venda: 5010;
  • se tem intenção de reinvestir no 3.º ano de realização (dentro de 36 meses contados da data da venda): 5011. 

Note bem:

Se não reinvestir no ano em que vende, mas assinalar que tem intenção de reinvestir nos anos seguintes (dentro dos 36 meses limite), o processo não se fecha aqui:

  • no ano da alienação, só podem ser preenchidos os campos 5001 a 5006, bem como os campos 5007, 5008;
  • no ano seguinte, só devem ser preenchidos os campos 5001 a 5004, bem como o campo 5009 (reinvestimento feito nesse ano);
  • no 2.º ano seguinte, só devem ser preenchidos os campos 5001 a 5004 e 5010 (reinvestimento feito nesse ano a contar da data da alienação do imóvel);
  • no 3.º ano seguinte, só devem ser preenchidos os campos 5001 a 5004 e 5011 (reinvestimento feito nesse ano, mas dentro dos 36 meses a contar da data da alienação do imóvel).

Identificação matricial do imóvel objeto de reinvestimento no quadro 5A1

Neste quadro, deve identificar o imóvel objeto de reinvestimento em território português. Deve preencher a linha que refere "Campo 5007 a 5011". Se o reinvestimento ocorreu noutro país da UE ou EEE, deve indicar indicar o código-país na 3.ª linha do mesmo quadro 5A1.

Quadro 5B

O quadro 5B não é para preenchimento. O mesmo diz respeito aos empréstimos contraídos até 2014 e para alienações ocorridas entre 2015 e 2020. 

Declarar o reinvestimento de mais-valias em produtos financeiros (idade > = 65 anos)

Se está a vender a sua casa e não pretende adquirir novo imóvel para habitação própria e permanente, se tem 65 anos ou mais, ou está reformado, a mais-valia na venda pode ser excluída de tributação, total ou parcialmente.

Para isso, o produto da venda, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, terá que ser utilizado, nos 6 meses contados da data de venda:

  • na aquisição de um contrato de seguro financeiro do ramo vida ou na adesão individual a um fundo de pensões aberto ou numa contribuição para o regime público de capitalização; e
  • desde que o sujeito passivo, o cônjuge ou unido de facto, se encontre em situação de reforma ou tenha, pelo menos, 65 anos de idade; e
  • desde que, caso se trate da aquisição de contrato de seguro financeiro do ramo vida ou da adesão individual a um fundo de pensões aberto, os mesmos visem, exclusivamente, uma prestação periódica ao sujeito passivo, conjuge ou unido de facto, de um máximo de 7,5 % do valor investido, durante 10 anos ou mais; e
  • desde que o sujeito passivo manifeste a intenção de reinvestimento, ainda que parcial, na declaração de rendimentos do ano da alienação. ​

Para usufruir deste "benefício" deve preencher os próximos quadros que lhe indicamos.

Preenchimento do quadro 5 do anexo G

Para além do quadro 4, devem ser preenchidos campos do quadro 5A:

  • no campo 5001: o ano de alienação do imóvel;
  • no campo 5002: deve preencher com o código do campo do quadro 4 (à esquerda do titular / à esquerda da freguesia), correspondente ao imóvel alienado cujo valor de venda pretende reinvestir;
  • os campos 5003 e 5004, devem ser preenchidos com os códigos do quadro 4, quando o imóvel vendido foi adquirido em datas diferentes (ex: divórcio, partilha, herança);

E agora, seguimos para os quadros relativos à "Intenção de reinvestimento" e "Reinvestimento efetuado", onde deve ser incluído o valor reinvestido na aquisição de um contrato de seguro, ou numa adesão individual a um fundo de pensões aberto, ou ainda numa contribuição para o regime público de capitalização:

  • no campo 5012: o valor de realização que pretende reinvestir;
  • no campo 5013: valor reinvestido no ano da declaração, no prazo de 6 meses após a data de alienação do imóvel;
  • no campo 5014:  valor reinvestido no ano seguinte após a data de alienação, no prazo de 6 meses a contar desta data, caso não tenha havido reinvestimento no ano da alienação.

Havendo necessidade de fornecer, no mesmo ano, informação sobre o reinvestimento relativo a imóveis diferentes, os campos 5021 a 5031 e 5036 a 5038 poderão ter que ser preenchidos nos mesmos termos dos campos 5001 a 5014.

Preenchimento do quadro 5A1 do anexo G

No quadro 5A1 deve inserir a identificação matricial do imóvel objeto de reinvestimento. Deve preencher a linha que refere "Campo 5027 a 5031". Se o reinvestimento ocorreu noutro país da UE ou EEE, deve indicar indicar o código-país na 3.ª linha do mesmo quadro 5A1.

Preenchimento do quadro 5A2 do anexo G

Aqui, terá que fornecer informação sobre o produto financeiro onde reinveste ou tenciona reinvestir:

  • coluna “Campo do Q.5A”: identifique qual o campo do quadro 5A (campo 5013, 5014, 5037 ou 5038), onde foi indicado o valor reinvestido;
  • coluna “Titular” identificação do titular ou titulares do direito ao reinvestimento, através da utilização dos códigos definidos para o quadro 4;
  • na coluna “Código” deve-se indicar, conforme o produto onde reinveste: 
    • 01 – na aquisição de um contrato de seguro;
    • 02 – na adesão individual a um fundo de pensões aberto;
    • 03 – numa contribuição para o regime público de capitalização.
  • nas colunas “Ano” “Mês” e “Valor” indique a data e o correspondente valor reinvestido;
  • nas colunas “NIF Português”, “País” e “Número fiscal (EU ou EE)” identifique a entidade onde foram aplicados os valores, com o NIF português ou estrangeiro (neste caso, indique o código do país, de acordo com a tabela constante das instruções de preenchimento do Q8B do Rosto da declaração).
  • na coluna “Beneficiário” deve identificar-se o beneficiário do produto onde reinveste, utilizando os códigos definidos para o quadro 4.

Isenção de tributação de mais-valias

Se o imóvel vendido tiver sido comprado antes de 1 de janeiro de 1989 (entrada em vigor do Código do IRS), a mais-valia está isenta de IRS, mas os dados da venda do imóvel devem ser inseridos no anexo G1.