Como declarar a venda de imóveis (e mais-valias) no IRS

A venda de imóveis, prédios ou terrenos, para habitação, para arrendamento, para construção, com ou sem mais-valia na venda, com mais-valia excluída ou isenta de tributação, tem de ser declarada no IRS.

Depois, assumindo que a mais-valia obtida foi reinvestida, é preciso declará-lo também.

São esse passos que vamos percorrer no anexo G do IRS.

1. Como declarar a venda de imóvel (prédio ou terreno) no quadro 4 do anexo G

A alienação de um imóvel, qualquer que ele seja, casa, terreno, edifício, com potencial mais ou menos valia, tem que ser declarada. Se o imóvel agora vendido foi adquirido antes de 1989, o anexo da declaração de IRS a preencher é o G1.

Em todos os outros casos, preenche-se o anexo G. E, qualquer que seja o imóvel, há que começar pelo quadro 4.

Preenchimento do quadro 4 do anexo G

Aqui vai declarar os dados sobre a venda e a aquisição do imóvel agora vendido:

• ano e mês da venda do imóvel;
• valor de venda do imóvel;
• ano e mês da compra do imóvel;
• valor de compra do imóvel;
• despesas necessárias e efetivamente praticadas, inerentes à aquisição e alienação do imóvel agora vendido;
• encargos com a valorização (nos últimos 12 anos).

O campo vai passar a identificar o imóvel, deverá ser o 4001. Se inserir linhas para outros imóveis, ou outros proprietários do mesmo imóvel (casados, por exemplo), terá o 4002, 4003 e, assim, sucessivamente.

Na realização, preencha os titulares que venderam o imóvel. Pode ser 1 titular (solteiro ou casado, se optou por tributação separada) ou 2 titulares (os elementos de 1 casal ou unidos de facto que optaram pela tributação conjunta de rendimentos).

No caso de dois sujeitos passivos, deve ocupar 2 linhas (sujeito A e sujeito B), dividindo o valor da venda por 2. Coloque nas duas linhas o ano e o mês da venda. Faça o mesmo para a venda.

A soma é dada pelo sistema e terá que bater certo com o valor de realização e de aquisição do imóvel.

As datas de realização e de aquisição são as datas do ato de venda e de aquisição (realização da correspondente escritura de venda e de compra).

Na coluna de despesas e encargos, pode incluir (art. 51.º do CIRS):

1. Despesas com obras de manutenção e valorização do imóvel que vende, realizadas nos últimos 12 anos.
2. O valor pago pela emissão do certificado energético do imóvel que vende, obrigatório para os imóveis novos ou usados que são transacionados.
3. O valor pago de IMT, o Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis;
4. O valor pago a título de Imposto do Selo sobre o valor da transação.
5. A comissão paga (e declarada) à empresa imobiliária, se aplicável.
6. Eventuais custos de solicitador a quem tenha recorrido.
7. Emolumentos associados à escritura do imóvel, variáveis conforme a opção que escolha (cartório vs Serviço Casa Pronta).
8. Eventual indemnização paga pela renúncia onerosa a posições contratuais ou outros direitos inerentes a contratos relativos a esses bens.

Sendo dois titulares, mais uma vez, o valor total dos encargos deve ser dividido por 2 e inscrito nas 2 linhas respetivas. Sendo apenas 1, ocupa uma única linha.

Note bem: todas as despesas têm que estar devidamente documentadas, devendo guardar os respetivos comprovativos, para o caso de ser sujeito a uma inspeção da Autoridade Tributária.

Preenchimento da identificação matricial dos imóveis vendidos

De seguida, ainda no quadro 4, deve preencher os dados matriciais do imóvel vendido. Dois titulares ocupam 2 linhas e sendo um imóvel, a informação é repetida. No exemplo abaixo, os dois titulares detêm quotas iguais na propriedade do imóvel.

Os dados a preencher aqui são os seguintes:

• código da freguesia: código de 6 dígitos que consta do documento de cobrança de IMI;
• tipo de prédio: U – Urbano ou R – Rústico ou O – Omisso;
• artigo e fração / secção: constam dos documentos identificativos do imóvel.

Se for um casal que optou pela tributação separada, só um preenche, mas sendo ambos proprietários, cada um preenche a quota-parte com 50%. Se existem outros proprietários, a quota-parte deve ser preenchida em conformidade.

Se for mais do que um imóvel, mais linhas serão preenchidas. Se for um casal (tributação conjunta) e dois imóveis, teremos 4 linhas (os campos 4001, 4002, 4003, 4004) e as linhas serão iguais duas a duas.

Por exemplo, se um casal vende 2 imóveis, um em Cedofeita, Porto, outro em Santa Maria Maior, Lisboa. No quadro 4:

• na 1ª linha, a 1ª coluna é preenchida com o campo 4001, nessa linha preenche os dados do imóvel de Cedofeita (metade dos valores) para o Titular A;
• na 2ª linha, a 1ª coluna é preenchida com o campo 4002, nessa linha preenche os dados do imóvel de Cedofeita (metade dos valores) para o Titular B;
• na 3ª linha, a 1ª coluna é preenchida com o campo 4003, nessa linha preenche os dados do imóvel de Santa Maria Maior (metade dos valores) para o Titular A;
• por fim, na 4.ª linha, a 1ª coluna é preenchida com o campo 4004, nessa linha preenche os dados do imóvel de Santa Maria Maior (metade dos valores) para o Titular B;

Depois, na informação matricial, vai preencher também 4 linhas:

• na 1ª e 2.ª linhas, preenche a 1ª coluna com o campo 4001 e 4002, respetivamente; as duas linhas terão os dados exatamente iguais para o imóvel de Cedofeita; a quota parte é 50% em cada linha;
• na 3ª e 4.ª linhas, preenche a 1ª coluna com o campo 4003 e 4004, respetivamente; as duas linhas terão os dados exatamente iguais para o imóvel de Santa Maria Maior; a quota parte é 50% em cada linha;
• desta forma, os códigos 4001 e 4002 cruzam com os códigos 4001 e 4002 do quadro 4 (a venda do imóvel de Cedofeita); os códigos 4003 e 4004 cruzam com os mesmos códigos do quadro 4 (a venda do imóvel de Santa Maria Maior).

1.1. Informação complementar sobre imóveis recuperados ou objeto de reabilitação, no quadro 4A

Se no quadro 4, o imóvel vendido se situa em área de reabilitação urbana e se enquadra nos regimes previstos nos artigos 27.º e seguintes do Novo Regime do Arrendamento Urbano, e nas alíneas a) e b) do n.º 6 do art.º 71.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais, então deve identificá-lo, também, nos campos 1 a 5 do quadro 4A.

Deve usar, para os diversos imóveis, se for o caso, os mesmos códigos dos campos do quadro 4.

1.2. Informação complementar sobre imóveis que tiveram ajudas do Estado, no quadro 4D

Se o imóvel que agora vende, beneficiou de ajudas não reembolsáveis do Estado, ou de outras entidades públicas, na aquisição, construção, reconstrução ou realização de obras de conservação, deve preencher, além do quadro 4, também o quadro 4D.

Estes imóveis devem ser identificados com o mesmo código do quadro 4, na coluna “Campo do Q4”. Se, no quadro 4, tinha o imóvel 4001, agora, no campo 4201, deve preencher com 4001.

Se tiver mais que um imóvel, utilize a mesma identificação do quadro 4, para cada um deles, em cada um dos campos seguintes (4202 e 4208). Depois, para esse imóvel, preencha:

• Apoio não reembolsável - Finalidade (código): use os seguintes:
  • 01 – Aquisição de imóvel
  • 02 – Construção ou reconstrução de imóvel
  • 03 – Realização de obras de conservação de imóvel
• Apoio não reembolsável – ano, mês e valor: data em que o apoio não reembolsável foi pago e respetivo valor
• Valor patrimonial tributário: VPT do imóvel que teve o apoio, à data da sua aquisição ou à data de assinatura da declaração comprovativa da receção da obra ou à data de pagamento da última despesa.

2. Como declarar o reinvestimento de mais-valias na compra de novo imóvel de habitação, nos quadros 5A e 5A1

Se está a vender a sua casa e pretende reinvestir, ou já reinvestiu, na aquisição de habitação própria e permanente, terreno para construção de imóvel e ou respetiva construção, ou na ampliação ou melhoramento de outro imóvel para o mesmo fim, a mais-valia obtida na venda pode não ser tributada. Ou, pelo menos, pode reduzir o montante sujeito a tributação.

2.1. Preenchimento do quadro 5A do anexo G

Ignore os campos 5012 e 5036.

Os campos 5001 a 5004 e 5021 a 5024 servem para cruzamento de informação do quadro 4. Basicamente para responder à pergunta "da venda de que imóvel vai reinvestir o encaixe?".

Então, preencha:

• no campo 5001: o ano de alienação do imóvel;
• no campo 5002, 5003, 5004: o código (ou códigos) do campo do quadro 4, correspondente ao imóvel alienado cujo valor de venda pretende reinvestir (4001, 4002, 4003, ....), destina-se às situações em que o imóvel vendido foi adquirido em datas diferentes (ex: divórcio, partilha, herança) ou nos casos de haver mais que um proprietário (um casal, uma herança);
  • se assinalou uma única linha com o código 4001, é este código que vai para o campo 5002;
  • se um casal em tributação conjunta, preencheu 2 linhas com os códigos 4001 e 4002, vai preencher os campos 5002 e 5003 com esses dois códigos;
  • se adquiriu 50% por herança, numa data, e outros 50% do mesmo imóvel noutra data, também preencheu 2 linhas do quadro 4, então aqui insere os códigos 4001 e 4002 nos campos 5002 e 5003;
  • caso precise, também pode usar o 5004, caso os outros não sejam suficientes;
• o campo 5021 serve para indicar a venda de outro imóvel (por exemplo, vendeu dois no mesmo ano)
  • nesse caso, preenche o campo 5022 e, eventualmente, o 5023 e 5024, caso precise, com os códigos que usou para esse segundo imóvel, no quadro 4.

E agora, seguimos para os quadros relativos à "Intenção de reinvestimento" e "Reinvestimento efetuado":

Intenção de reinvestimento

• campo 5005: preencha o valor, à data da venda, do capital em dívida do empréstimo bancário contraído para a aquisição do imóvel que vendeu, se aplicável. Exclua os juros e outros encargos, bem como os empréstimos para obras;
• campo 5006: o valor da venda que pretende reinvestir.

Reinvestimento efetuado antes da alienação

Há que excluir o valor respeitante a crédito contraído, se existir, e preencher esse valor:

• campo 5007: valor que foi reinvestido nos 24 meses anteriores à data da alienação (devem ser incluídos todos os valores despendidos até esta última data).

Reinvestimento efetuado após a alienação

Se vendeu e comprou a seguir, exclua o valor respeitante a crédito contraído na compra, se existir, e preencha conforme aplicável:

• campo 5008: o valor reinvestido no ano da venda, após a data da venda;
• campo 5009: valor reinvestido no primeiro ano seguinte ao da venda;
• campo 5010: valor reinvestido no segundo ano seguinte;
• campo 5011: valor reinvestido no terceiro ano seguinte, mas dentro dos 36 meses contados da data da venda.

Note bem:

• no ano da alienação, só podem ser preenchidos os campos 5001 a 5006, bem como os campos 5007 e 5008
• no ano seguinte, só devem ser preenchidos os campos 5001 a 5004, e o 5009 (reinvestimento feito nesse ano seguinte)
• no 2.º ano seguinte, só devem ser preenchidos os campos 5001 a 5004 e o 5010 (reinvestimento feito nesse ano, o segundo a contar da data da venda do imóvel)
• no 3.º ano seguinte, só devem ser preenchidos os campos 5001 a 5004 e 5011 (reinvestimento feito nesse ano, mas dentro dos 36 meses a contar da data da venda)

Repare ainda que o campo 5006 é para a intenção de reinvestimento. Os campos 5007 a 5011 são para a concretização dessa intenção, distribuída ou não, ao longo dos anos em que lhe é permitido.

Os valores devem "bater certo".

Por exemplo, se em 2022, vendeu por 200, usou 150 em novo imóvel e pagou 50 que devia ao banco:

• coloca 50 no campo 5005;
• coloca 150 no campo 5006 (a "intenção");
• coloca os mesmos 150 no campo 5008 (reinvestiu os 150 no ano em que vendeu).

Note que, até pode ter pedido ao banco + 300, para comprar um imóvel de 450. O que está aqui em causa é apenas qual a parte do encaixe do imóvel anterior que vai aplicar no imóvel novo (sem contar com o empréstimo).

2.2. Preenchimento do quadro 5 A1 do anexo G: identificação do imóvel novo

No quadro 5 A1 terá que fazer a identificação matricial do imóvel onde reinvestiu (ou tenciona reinvestir) a sua mais-valia.

Neste quadro, deve identificar o imóvel objeto de reinvestimento em território português, seguindo as mesmas regras que descremos para a identificação matricial do imóvel vendido (quadro 4 + identificação matricial).

Se, no quadro 5A, usou os campos 5007 a 5011, preenche a 1.ª linha; se usou os campos 5027 a 5031, preenche a 2.ª linha.

Se o reinvestimento ocorreu noutro país da UE ou EEE, deve indicar indicar o código-país na 3.ª linha do mesmo quadro 5A1.

3. Como declarar o reinvestimento de mais-valias de imóveis em produtos financeiros, nos quadros 5A e 5A2

Caso tenha 65 anos ou mais, ou esteja em situação de reforma, pode reinvestir as mais-valias de imóveis de habitação, num contrato de seguro financeiro do ramo vida, na adesão individual a um fundo de pensões aberto ou numa contribuição para o regime público de capitalização.

Deve preencher o quadro 5A e o quadro 5A2 do anexo G.

3.1. Preenchimento do quadro 5A do anexo G

As regras são exatamente as mesmas que descrevemos para o reinvestimento de mais-valias em imóveis de habitação. Aqui, será o reinvestimento em produtos financeiros, só o número dos campos é que muda (consulte por favor a secção 2.1. deste artigo).

Assinalamos as linhas / campos que deve preencher (caso tenha 1 ou mais produtos de reinvestimento):

3.2. Preenchimento do quadro 5A2 do anexo G

No quadro 5A2, terá que fornecer informação sobre o produto financeiro onde reinveste ou tenciona reinvestir:

• coluna “Campo do Q.5A”: identifique qual o campo do quadro 5A (campo 5013, 5014, 5037 ou 5038), onde foi indicado o valor reinvestido;
• coluna “Titular” identificação do titular ou titulares do direito ao reinvestimento, através da utilização dos códigos definidos para o quadro 4;
• na coluna “Código” deve-se indicar, conforme o produto onde reinveste:
  • 01 – na aquisição de um contrato de seguro;
  • 02 – na adesão individual a um fundo de pensões aberto;
  • 03 – numa contribuição para o regime público de capitalização.
• nas colunas “Ano” “Mês” e “Valor” indique a data e o correspondente valor reinvestido;
• nas colunas “NIF Português”, “País” e “Número fiscal (EU ou EE)” identifique a entidade onde foram aplicados os valores, com o NIF português ou estrangeiro (neste caso, indique o código do país, de acordo com a tabela constante das instruções de preenchimento do Q8B do Rosto da declaração).
• na coluna “Beneficiário” deve identificar-se o beneficiário do produto onde reinveste, utilizando os códigos definidos para o quadro 4.

Saiba mais em Isenção de mais-valias para maiores de 65 anos.

4. Empréstimos bancários até 2014 e alienações entre 2015 e 2020, no quadro 5B

O quadro 5B só será para preenchimento no caso de imóveis adquiridos com empréstimos bancários contraídos até 2014 e para alienações ocorridas entre 2015 e 2020.

5. Opção pelo englobamento, ou não, de alguns dos rendimentos declarados: quadro 15

Este quadro destina-se a optar pelo englobamento de alguns dos ganhos declarados no anexo G.

Só há opção pelo englobamento nos casos em que os rendimentos são sujeitos, por defeito, a tributação autónoma à taxa de 28%. Nas demais situações, os rendimentos são englobados "em definitivo" (não há opções).

Dentro dos ganhos englobados "em definitivo", estão os provenientes da venda de imóveis de habitação. A tributação será feita às taxas gerais de IRS. As mais-valias em imóveis de habitação são englobadas. Nada a fazer.

Há, no entanto, exceções para outro tipo de imóveis. Estes são tributados (por defeito) a 28%. E aqui, é dada a opção do englobamento:

1. Nos ganhos relativos a imóveis recuperados ou objeto de reabilitação: assinalados nos quadros 4 e 4A.
2. Nos ganhos relativos a imóveis rústicos alienados, em 2018, a EGF- Entidades de Gestão Florestal e UGF – Unidades de Gestão Florestal, declarados no quadro 4C (não contemplado neste artigo).

Se declarou a venda de imóveis destes dois tipos:

1. se pretende englobar, assinala o campo 01 do quadro 15;
2. se pretende ser tributado à taxa autónoma de 28%, assinale o campo 02 do quadro 15.

Neste artigo falamos apenas de imóveis, mas há outro tipo de ganhos onde se pode optar pelo englobamento. Em ações, por exemplo. Consulte Como declarar a venda de ações no anexo G do IRS.

Se tem menos-valias, isto interessa-lhe: O que significa perdas a recuperar no IRS.

Como calcular a mais ou menos-valia

Os dados preenchidos permitem que o modelo de apuramento de imposto da AT, calcule o eventual ganho ou perda na venda. A mais ou menos valia é dada pela fórmula:

Valor de venda - (valor de aquisição x coeficiente de desvalorização da moeda) - despesas com compra e venda do imóvel agora vendido - encargos com a valorização do imóvel.

Se o valor de venda for superior às demais parcelas, é apurada uma mais-valia. Esta será tributada:

• em 50% do seu valor;
• em 100% do seu valor, nos imóveis que tiveram apoio não reembolsável do Estado, superior a 30 % do VPT do imóvel para efeitos de IMI, e desde que estes sejam vendidos antes de decorridos 10 anos sobre a aquisição.

Se o valor de venda for inferior às demais parcelas, é apurada uma menos-valia, uma perda. Naturalmente, não há lugar a tributação. Mas, neste caso, podem levantar-se outras questões.

A fórmula que a AT aplica contempla outras variáveis como a desvalorização da moeda, ou a seleção do valor de venda e de aquisição (é sempre o maior valor entre o VPT e o valor da transação). O sujeito passivo nada preenche sobre isto, mas apenas o que indicamos acima, no quadro 4.

Porquê reinvestir a mais-valia de um imóvel: a exclusão de tributação

A mais-valia pode ficar total ou parcialmente excluída de tributação em caso de reinvestimento, sob determinadas condições, do valor do encaixe obtido com a venda do imóvel.

Após apurar o valor da mais-valia, pela fórmula apresentada acima, por exemplo 5.000 €, sabemos que ela será tributada em 50% do seu valor, 2.500 €. Este é o valor sujeito a tributação, é este que pode ser reduzido, aproveitando a possibilidade de "exclusão de tributação".

Assinalamos os casos mais comuns.

Reinvestimento em habitação própria e permanente

Tratando-se de habitação própria e permanente, a mais-valia ficará excluída, total ou parcialmente de tributação se, cumulativamente:

• o produto da venda, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel vendido, seja reinvestido na aquisição de outro imóvel, de terreno para construção, na construção de imóvel, ou na ampliação / melhoramento de outro imóvel (para habitação própria e permanente);
• se esse reinvestimento acontecer nos 24 meses anteriores, ou 36 meses seguintes, à data de realização de venda;
• se a intenção de reinvestimento, ainda que parcial, seja manifestada na declaração de rendimentos respeitante ao ano da alienação.

A exclusão de tributação ficará, no entanto, sem efeito, se:

• no caso de aquisição de imóveis, o mesmo não seja afeto à habitação permanente até decorridos 12 meses após o reinvestimento, tendo que apresentar uma declaração de IRS de substituição referente ao ano da alienação, retirando os valores declarados no quadro 5A do anexo G;
• no caso de aquisição de terreno para construção de imóvel e/ou respetiva construção ou ampliação de outro imóvel, se não for requerida a inscrição na matriz do imóvel ou das alterações decorridos 48 meses desde a data da realização, devendo, nessa situação, afetar o imóvel à sua habitação ou do seu agregado até ao fim do 5.º ano seguinte ao da venda.

Reinvestimento em produtos financeiros (idade > = 65 anos)

Se está a vender a sua casa e não pretende adquirir novo imóvel para habitação própria e permanente, se tem 65 anos ou mais, ou está reformado, a mais-valia na venda pode ser excluída de tributação, total ou parcialmente.

Para isso, o produto da venda, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, terá que ser utilizado, nos 6 meses contados da data de venda:

• na aquisição de um contrato de seguro financeiro do ramo vida ou na adesão individual a um fundo de pensões aberto ou numa contribuição para o regime público de capitalização; e
• desde que, caso se trate da aquisição de contrato de seguro financeiro do ramo vida ou da adesão individual a um fundo de pensões aberto, os mesmos visem, exclusivamente, uma prestação periódica ao sujeito passivo, conjuge ou unido de facto, de um máximo de 7,5 % do valor investido, durante 10 anos ou mais; e
• desde que o sujeito passivo manifeste a intenção de reinvestimento, ainda que parcial, na declaração de rendimentos do ano da alienação.

Quando não precisa de reinvestir a mais-valia de um imóvel: a isenção de tributação

Se o imóvel vendido tiver sido comprado antes de 1 de janeiro de 1989 (entrada em vigor do Código do IRS), a mais-valia está isenta de IRS, mas os dados da venda do imóvel devem ser inseridos no anexo G1.

Saiba mais sobre o seu IRS em Como calcular o IRS em 2023 (rendimentos de 2022).