Deve sempre declarar no IRS a venda de imóveis, terreno ou prédio, ainda que tenham sido herdados. Quer haja, ou não, mais-valia a tributar, os rendimentos da venda são sempre declarados no IRS, no anexo G1 para imóveis anteriores a 1989 e, no anexo G, para imóveis posteriores a 1989.

O que deve preencher neste anexo do IRS é o mesmo que se preenche aquando da venda de um imóvel não herdado. Há, no entanto, campos com regras específicas como, por exemplo, a data e o valor de aquisição e a quota-parte. Saiba porquê.

Como preencher o valor e a data de aquisição de imóveis herdados no IRS

O rendimento obtido com a venda do imóvel herdado tem que ser declarado no IRS. Nos bens adquiridos a título gratuito (como sejam as heranças), é considerado "valor de aquisição" um dos seguintes:

  1. O valor que tenha sido considerado para efeitos de liquidação do imposto do selo.
  2. O valor que serviria de base à liquidação do imposto do selo, caso este fosse devido.

Este valor será necessário para calcular mais-valias.

O valor de aquisição é atribuído pela Autoridade Tributária e é o que serviria de base ao Imposto do Selo, mesmo que o imóvel possa, depois, estar isento. É este valor que vai servir como referencial para a aquisição, caso os herdeiros decidam vender.

Este valor é atribuído no momento da herança e a data de aquisição é a data do óbito de quem deixou o imóvel em herança.

Se, por exemplo, alguém vai vender um imóvel que lhe foi atribuído em partilhas em 2000, deixado em herança por alguém que faleceu em 1990, a data de aquisição considerada pelas Finanças é 1990. Este é um exemplo para um imóvel de que era proprietária uma única pessoa. Há um único óbito, uma única data, a considerar para 100% do imóvel.

Consideremos agora 2 ascendentes, pai e mãe, por exemplo, ambos proprietários do mesmo imóvel. O pai falece primeiro e deixa uma parte do imóvel em herança. A mãe falece mais tarde e deixa o remanescente do imóvel em herança. Neste caso, o mesmo imóvel terá duas datas de aquisição distintas, uma corresponde à data do óbito do pai e a outra à data do óbito da mãe.

Certifique-se junto da Autoridade Tributária do valor de aquisição atribuído e da data de aquisição considerada, caso decida vender um imóvel herdado.

Os dados relativos ao imóvel e à venda são preenchidos no quadro 4 do anexo G.

O que é a quota-parte e como se preenche no IRS

Tratando-se de um imóvel herdado, ao valor da aquisição e da realização (venda), o contribuinte deve acrescentar na última coluna do quadro 4, a quota-parte, isto é, a parte do imóvel de que o sujeito passivo é proprietário. Se for o único herdeiro, a quota-parte é 100%.

No entanto, se o imóvel vendido era propriedade de vários, todos os herdeiros preenchem a venda do imóvel no seu IRS, declarando esse rendimento obtido. E a soma das quotas-parte de todos deverá perfazer 100%.

Veja Como declarar a venda de imóveis no IRS (e preencher quadro a quadro).

Como é tributada a venda de um imóvel herdado

Retirando a especificidade da forma como são determinados o "valor de aquisição" e a "data de aquisição", os imóveis herdados são tributados como todos os outros, sejam eles terrenos ou prédios. O código do IRS estabelece que 50% da mais-valia é tributada.

  1. Se a "data de aquisição" é posterior a 1989, 50% da mais-valia obtida com a venda do imóvel é tributada. Este valor é adicionado aos restantes rendimentos, para determinar a taxa de IRS.
  2. A mais-valia na venda de imóveis = valor da venda - (valor de aquisição x coeficiente de atualização monetária) - encargos com a compra e venda - encargos com a valorização do imóvel nos últimos 12 anos.

Consulte aqui os Coeficientes de desvalorização da moeda.

Exceções à tributação das mais-valias:

  1. Quando o imóvel tem "data de aquisição" anterior a 1989, ano em que entrou em vigor o Código do IRS.
  2. Quando o produto da venda de imóvel de habitação própria e permanente, deduzido da amortização de eventual empréstimo para a aquisição, é totalmente reinvestido, nos 24 meses anteriores ou 36 meses seguintes à venda, na aquisição (ou melhoramento) de outro imóvel para habitação própria.
  3. No caso de contribuintes reformados, ou com mais de 65 anos, que invistam as mais-valias (da venda de habitação própria) num contrato de seguro financeiro (ramo vida), num fundo de pensões aberto com prestação periódica, ou no regime público de capitalização (certificados de reforma).

Saiba mais sobre a Isenção de mais-valias para maiores de 65 anos

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