As taxas do IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) mantêm-se inalteradas em 2023 e os limites dos escalões foram atualizados em cerca de 4%, em linha com a inflação esperada em 2023.

Tabelas do IMT em vigor em 2023

Os escalões e taxas aplicáveis nas aquisições de imóveis são as seguintes:

Continente: prédio urbano ou fração para habitação própria e permanente

Valor sobre que incide o IMT Taxa marginal Parcela a abater
até 97.064 € 0 0
+ de 97.064 € até 132.774 € 2% 1.941,28
+ de 132.774 € até 181.034 € 5% 5.924,50
+ de 181.034 € até 301.688 € 7% 9.545,18
+ de 301.688 € até 603.289 € 8% 12.562,06
+ de 603.289 € até 1.050.400 € taxa única: 6%
+ de 1.050.400 € taxa única: 7,5%

Continente: prédio urbano ou fração para habitação com outros fins

Valor sobre que incide o IMT Taxa marginal Parcela a abater
até 97.064 € 1% 0
+ de 97.064 € até 132.774 € 2% 970,64
+ de 132.774 € até 181.034 € 5% 4.953,86
+ de 181.034 € até 301.688 € 7% 8.574,54
+ de 301.688 € até 578.598 € 8% 11.591,42
+ de 578.598 € até 1.050.400 € taxa única: 6%
+ de 1.050.400 € taxa única: 7,5%

As taxas de IMT nos prédios para habitação própria e permanente, são inferiores às dos imóveis de habitação para outros fins (secundária ou arrendamento, por exemplo).

Isso está implícito no valor da parcela a abater em cada escalão, menor na segunda tabela.

Também não existe patamar de isenção na segunda categoria de prédios urbanos. Mas, nos imóveis de habitação própria, o escalão até 97.064 € está isento de IMT (93.331 € em 2022).

Como calcular o IMT (e o Imposto do Selo)

Para cálculo do IMT (e do Imposto do Selo) a pagar sobre um imóvel deve seguir os seguintes passos:

  1. Escolha o valor mais alto, entre o valor da aquisição e o valor patrimonial tributário do imóvel (presente na caderneta predial): é sobre esse que vai incidir o IMT e o Imposto do Selo.
  2. Escolha o escalão onde se encaixa esse valor na tabela respetiva: ou habitação própria e permanente ou habitação secundária.
  3. Aplique a taxa desse escalão e subtraia-lhe o valor da "parcela a abater": esse é o valor do IMT.
  4. Sobre o mesmo valor (encontrado em 1.) aplique-lhe a taxa do Imposto do Selo de 0,8%: está encontrado o IS a pagar na transação.

Vamos a exemplos.

A. Imóvel para habitação própria e permanente (continente): preço de venda 250.000 € (o que vai constar da escritura) e VPT (valor patrimonial tributário) 181.500 €.

  1. Selecionamos o preço de venda (porque é superior ao VPT): 250.000 €
  2. Escalão: "+ de 181.034 € até 301.688 €" da tabela de habitação própria no continente
  3. IMT = 250.000 € x 7% - 9.545,18 € = 7.954,82 €
  4. IS = 250.000 € x 0,8% = 2.000 €

B. Imóvel para habitação própria e permanente (com recheio incluído) em Portugal continental: valor da transação 500.000 € e VPT 550.000 €.

O IMT é um imposto sobre a transmissão onerosa de imóveis (e não de bens móveis). Qualquer recheio não está, por isso, sujeito a IMT nem a Imposto do Selo.

Naturalmente, que o valor do imóvel pode ser acordado com o recheio, entre vendedor e comprador. Aí tudo estará sujeito ao IMT e ao IS. Se o valor do recheio for considerável, pode ter um impacto fiscal significativo, designadamente pelo empolamento do valor da transação.

Se, pelo contrário, o valor do recheio for estabelecido em separado, é uma transação "lateral" entre comprador e vendedor, não enquadrada na transmissão de imóveis.

Vamos, então, calcular o IMT e IS a que está sujeita a transação do imóvel:

  1. Selecionamos o VPT (é maior que o preço de venda): 550.000 €
  2. Escalão: "+ de 301.688 € até 603.289 €" da tabela de habitação própria no continente
  3. IMT = 550.000 € x 8% - 12.562,06 € = 31.437,94 €
  4. IS = 550.000 € x 0,8% = 4.400 €

C. Imóvel para casa de férias (continente): valor de venda 650.000 € e VPT de 400.000 €.

  1. Valor de incidência do IMT: 650.000 € (porque é superior ao VPT)
  2. Escalão "+ de 603.289 € até 1.050.400 €"
  3. IMT = 650.000 € x 6% = 39.000 €
  4. IS = 650.000 € x 0,8% = 5.200 €

Como aplicar o IMT na permuta de imóveis

Numa situação de permuta de imóveis, o IMT aplica-se à maior das diferenças:

  1. Entre o valor de venda (declarado) do imóvel 1 e do imóvel 2.
  2. Entre o VPT do imóvel 1 e o VPT do imóvel 2.

Um exemplo:

  • Imóvel 1: valor declarado de 200.000 € e VPT de 110.000 €
  • Imóvel 2: valor declarado de 300.000 € e VPT de 150.000 €
  • Diferença de valor declarado: 100.000 €
  • Diferença no VPT: 40.000 €
  • IMT incide sobre a diferença entre o valor declarado dos 2 imóveis, porque é superior
  • IMT = 100.000 x 2% - 1.941,28 € = 58,72 €

Qual a taxa de IMT nos terrenos para construção, edifícios comerciais, industriais e de serviços

A taxa de IMT aplicável a prédios urbanos e outras aquisições onerosas é de 6,5% (igual à taxa do ano transato).

Para além dos edifícios habitacionais, são ainda considerados prédios urbanos, os seguintes:

  1. Comerciais, industriais ou para serviços;
  2. Terrenos para construção.

Os prédios urbanos habitacionais, comerciais, industriais ou para serviços, são os edifícios, ou construções, licenciados para esse efeito ou, na falta de licença, que tenham como destino normal um desses fins.

Os terrenos para construção são os terrenos situados dentro ou fora de um aglomerado urbano, para os quais tenha sido concedida licença ou autorização para construção.

Qual a taxa de IMT nos terrenos e outros prédios rústicos

A taxa de IMT aplicável nas transações de prédios rústicos é de 5% (igual à taxa do ano transato).

São considerados prédios rústicos, os terrenos fora de um aglomerado urbano que:

  • não estejam classificados para construção;
  • estejam afetos ou se destinem a gerar rendimentos agrícolas, silvícolas e pecuários; ou
  • não tendo essa afetação, não se encontrem construídos ou disponham apenas de edifícios ou construções de caráter acessório, sem autonomia económica e de reduzido valor.

São também prédios rústicos, os terrenos situados dentro de um aglomerado urbano que:

  • não estejam classificados para construção;
  • os que, por disposição legal, não possam ter utilização geradora de quaisquer rendimentos ou só possam gerar rendimentos agrícolas, silvícolas e pecuários.

Por fim, são considerados prédios rústicos, os edifícios e construções diretamente afetos à produção de rendimentos agrícolas, silvícolas e pecuários, quando situados nos terrenos antes descritos (dentro ou fora do aglomerado urbano).

O que é a parcela a abater no cálculo do IMT

A "parcela a abater" substitui o cálculo com duas taxas (marginal e média) descrito do n.º 3 do art.º 17.º do Código do IMT.

Na verdade, cada um dos escalões apresentados acima tem uma taxa marginal e uma taxa média. O CIMT descreve o método de aplicação das duas taxas, obrigando a "partir" o valor em causa em 2 partes distintas. É complexo fazer essa partição.

As duas taxas existem porque o IMT é um imposto progressivo, tal como o IRS.

Outro método levar-nos-ia a um cálculo ainda mais complicado. Seria o de partir o valor do nosso imóvel em todos os escalões em que ele cabe e aplicar a respetiva taxa marginal. Também reflete o caráter progressivo do IMT.

É que, como em qualquer imposto progressivo, o valor não é todo tributado à mesma taxa. A lógica é a de uma repartição do valor a tributar por escalões sucessivos, em que a taxa de tributação vai sendo mais gravosa à medida que subimos nos escalões.

A parcela a abater simplifica o cálculo, quer pelo método sugerido no CIMT, quer pelo método escalão a escalão.

A Autoridade Tributária chama a estas tabelas, as "Tabelas práticas do IMT", que também existem para o IRS.

Nos escalões de taxa única (6% e 7,5%), não há parcela a abater, pois a taxa é única, sendo aplicada diretamente, para qualquer valor compreendido naqueles intervalos.

Consulte também Simulador de IMT.

Paula Vieira
Paula Vieira
Economista pela Faculdade de Economia da Universidade do Porto. É consultora em processos de fusão e aquisição de empresas, finanças e gestão.