Quanto custa uma escritura de imóvel

Andrea Guerreiro
Andrea Guerreiro
Advogada e Mestre em Direito Fiscal

Se vai comprar ou vender casa, fique a saber quanto custa uma escritura de imóvel. Desde os impostos, à preparação da documentação bancária, passando pelo certificado energético e pela licença de habitabilidade, sem esquecer a escritura e o respetivo registo. Os custos envolvidos são avultados e podem fazê-lo pensar duas vezes antes de fazer uma oferta ao vendedor.

Custos do comprador

É do lado do comprador que está o maior esforço financeiro. Para além do preço do imóvel, tem ainda de suportar os impostos cobrados no ato de compra e venda, as despesas de formalização da escritura e seu registo e, em caso de financiamento bancário, as comissões bancárias de estudo, avaliação e preparação da escritura.

Escritura

Chegado o dia da escritura, é necessário pagar os custos associados à sua elaboração e respetivo registo. Para saber quanto custa uma escritura de imóvel, comece por escolher o serviço através do qual vai formalizar a transmissão do imóvel.

Serviço Casa Pronta

Se prefere valores tabelados e serviços públicos, pode recorrer ao Casa Pronta, um serviço disponibilizado pelos serviços do Ministério da Justiça.

Consulte a tabela para saber quanto custa uma escritura de imóvel nos balcões Casa Pronta:

Tipo de atoCusto
Compra e venda com financiamento bancário, em que são efetuados vários registos€ 700
Compra e venda de uma casa com financiamento bancário, em que tenha sido utilizada uma Conta Poupança-Habitação€ 500
Compra e venda de uma casa sem financiamento bancário, em que tenha sido utilizada uma Conta Poupança-Habitação€ 255
A maioria dos casos de compra e venda sem financiamento bancário, e a maioria dos casos em que se procede à transferência do empréstimo para compra de casa de um banco para outro€ 375

Notários, solicitadores e advogados

Os portugueses têm por hábito recorrer aos serviços de um notário para a realização da escritura. Contudo, a lei permite que o contrato de compra e venda de um imóvel possa ser celebrado através de documento particular autenticado por advogado ou solicitador. Em regra, os preços praticados variam em função do valor de transação do imóvel.

Os preços relativos à maioria dos atos praticados por notários chegaram a estar estabelecidos por lei. Atualmente, no que respeita à aquisição de imóveis, os notários são livres para fixarem o preço que entenderem adequado.

Imposto Municipal sobre Transmissões

Quando analisamos quanto custa uma escritura de imóvel, o IMT é o custo mais avultado. Depois do preço acordado entre o comprador e o vendedor, é preciso fazer contas ao IMT.

O cálculo do IMT é feito através da aplicação de uma fórmula matemática. Pode consulta as taxas de IMT no artigo Tabelas IMT.

Damos-lhe alguns exemplos práticos do IMT a pagar por imóvel situado em Portugal Continental:

Preço ou VPT do imóvel (o maior dos dois)IMT a pagar - Habitação própria e permanenteIMT a pagar - Habitação secundária ou arrendamento
€ 100000€ 151,86€ 1075,93
€ 150000€ 1859,77€ 2783,84
€ 200000€ 4912,81€ 5836,88
€ 250000€ 8412,81€ 9336,88
€ 300000€ 12040,68€ 12964,75
€ 400000€ 20040,68€ 20964,75
€ 500000€ 28040,68€ 28964,75

Para calcular, em concreto, quanto vai pagar de IMT veja o artigo Simulador de IMT.

Quando é feito o pagamento do IMT?

O IMT deve ser pago antes do ato da escritura. Para a realização da escritura, o notário exige um comprovativo de pagamento do IMT. Em regra, o pagamento é feito no Portal das Finanças ou na tesouraria das Finanças do local do imóvel. Contudo, alguns notários facilitam o pagamento do IMT e do Imposto de Selo no cartório notarial onde é realizada a escritura.

Saiba mais no artigo Quando devo pagar o IMT?

Isenção de IMT

Estão isentas do pagamento de IMT as transações de imóveis destinados unicamente à habitação própria e permanente do novo proprietário, e cujo valor de compra (se superior ao VPT do imóvel) não exceda € 92 407, no continente, ou € 115509, nos Açores e Madeira.

Imposto de Selo sobre a escritura

Sim, mais impostos. Depois do IMT, tem ainda de pagar o Imposto de Selo. A aquisição onerosa de imóveis é tributada, em sede de Imposto de Selo, à taxa fixa de 0,8%, independentemente do destino que vai dar ao imóvel. Assim, basta multiplicar a o preço ou VPT (maior dos dois) por 0,8%.

Recorrendo à mesma tabela utilizada para exemplificar os custos do IMT, mostramos-lhe agora, a título de exemplo, quanto vai pagar de Imposto de Selo:

Preço ou VPT do imóvel (o maior dos dois)Imposto de Selo a pagar
€ 100000€ 800
€ 150000€ 1200
€ 200000€ 1600
€ 250000€ 2000
€ 300000€ 2400
€ 400000€ 3200
€ 500000€ 4000

O Imposto de Selo incide sobre todos os contratos, documentos, títulos, atos, livros, papéis e outros factos previstos na tabela geral do Código do Imposto de Selo.

Saiba mais no artigo Imposto de Selo.

Preparação da escritura pelo banco

É comprador e vai pedir financiamento? Pois saiba que os custos com a escritura de imóvel começam logo no banco. A maior parte dos bancos cobra comissões de estudo da viabilidade de crédito, comissões de avaliação do imóvel e comissões pela preparação da documentação que acompanhará a escritura. O valor destas comissões, todas somadas, pode ascender a € 500.

Em alguns casos, poderá beneficiar de um corte nas comissões, dependendo do seu histórico bancário com o respetivo banco.

Custos do vendedor

No dia da escritura, o vendedor tem a responsabilidade de ter em sua posse toda a documentação necessária à realização do negócio. No que respeita à compra e venda de imóvel, há documentos sem os quais não é possível formalizar a escritura. Entre eles, a licença de habitabilidade, a ficha técnica do imóvel e o certificado energético. Saiba onde obter esta documentação e os custos associados.

Licença de habitabilidade

Se é vendedor e perdeu a licença de habitabilidade, pode pedir uma segunda via na respetiva Câmara Municipal. O custo de emissão da certidão ronda os € 40, dependendo do número de páginas e do município em questão.

Alguns municípios disponibilizam nos respetivos sites as tabelas de taxas municipais, procure por "certidões" e ficará a saber quanto irá pagar.

Para que serve a licença de habitabilidade

A licença de habitabilidade é um dos documentos que é obrigatório ter em mão na hora de fazer uma escritura. É emitido pela Câmara Municipal onde se localiza o imóvel que se pretende vender, comprar ou arrendar. O objetivo da licença de habitabilidade é confirmar que o imóvel foi inspecionado e que se encontra dentro das condições exigidas por lei para ser habitado.

Saiba mais no artigo Licença de Habitabilidade.

Ficha técnica de habitação

Se é vendedor e não sabe onde guardou a ficha técnica, pode pedir uma segunda via na Câmara Municipal. Como as demais certidões emitidas pelos municípios, o custo da ficha técnica varia em função do número de páginas e da taxa fixada em assembleia municipal.

Em regra, uma certidão de ficha técnica de habitação tem um custo não superior a € 100.

Para que serve a ficha técnica de habitação

A ficha técnica de habitação é um documento que contém as características do imóvel, no momento da conclusão das obras de construção, reconstrução, ampliação ou alteração.

Na ficha técnica de habitação pode encontrar informação sobre os materiais aplicados, equipamentos de segurança instalados e as plantas do edifício e fração. Indica, também, quem foram os autores dos projetos de arquitetura e especialidades, o construtor, o técnico responsável da obra

À semelhança da licença de habitabilidade, sem a ficha técnica não se pode fazer a escritura de compra e venda.

Certificado energético

O preço do certificado energético é variável em função da tipologia do imóvel e da sua função (comércio ou habitação). O custo do certificado energético inclui as taxas devidas à Agência para a Energia (ADENE), IVA e os honorários do técnico.

Tratando-se de imóvel destinado a habitação, são devidas as seguintes taxas à ADENE:

Tipologia do imóvelTaxa ADENE
T0 e T1€ 28
T2 e T3€ 40,5
T4 e T5€ 55
T6 e superior€ 65

No caso de imóveis destinados ao comércio, as taxas variam em função da área útil. São elas:

Área útilTaxa ADENE
igual ou inferior a 250 m2€ 135
entre 250 m2 até 500 m2€ 350
entre 500 m2 até 5000 m2€ 750
superior a 5000 m2€ 950

Para que serve o certificado energético

O certificado energético é um documento que comprova a eficiência energética de um imóvel, atestando de “A+” (muito eficiente) a “F” (pouco eficiente) o potencial energético de um imóvel. Esta certificação é realizada por técnicos peritos da ADENE.

O certificado energético é de apresentação obrigatória por lei sempre que se colocam edifícios no mercado para venda ou arrendamento.

Saiba mais no artigo Certificado energético: tudo o que precisa saber.

Andrea Guerreiro
Andrea Guerreiro
Licenciada em Direito e mestre em Direito Fiscal pela Universidade Católica Portuguesa. É advogada, professora e formadora.