Alojamento local: conheça a legislação e saiba como abrir passo a passo

Todas as regras sobre a exploração de estabelecimentos de alojamento local estão no Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, que sofreu alterações em 2015 e 2018 (consulte aqui a versão atualizada).

Neste artigo, resumimos os aspetos mais importantes desta legislação, para que saiba, passo a passo, como abrir um alojamento local.

1. Saber o que é o alojamento local

Segundo o artigo 2.º, os estabelecimentos de alojamento local prestam serviços de alojamento temporário, em regra a turistas, mediante pagamento do preço. Podem ser convertidos em estabelecimentos de alojamento local quaisquer moradias, apartamentos, estabelecimentos de hospedagem ou quartos.

2. Escolher a modalidade de AL

Explica o artigo 3.º que pode optar por uma das seguintes modalidades de alojamento local:

  • Moradia: estabelecimento de alojamento local cuja unidade de alojamento é constituída por um edifício autónomo, de caráter unifamiliar;
  • Apartamento: a unidade de alojamento é constituída por uma fração autónoma de edifício ou parte de prédio urbano suscetível de utilização independente. 
  • Estabelecimento de hospedagem: as unidades de alojamento são constituídas por quartos, integrados numa fração autónoma de edifício, num prédio urbano ou numa parte de prédio urbano suscetível de utilização independente. 
  • Hostel: as unidades de alojamento são constituídas por quartos, integrados numa fração autónoma de edifício, num prédio urbano ou numa parte de prédio urbano suscetível de utilização independente. Distingue-se do estabelecimento de hospedagem pelo facto de aunidade de alojamento predominante ser o dormitório (número de hospedes em dormitório é superior ao número de utentes em quarto). 
  • Quarto: alojamento na residência do locador, que corresponde ao seu domicílio fiscal, sendo a unidade de alojamento o quarto e só sendo possível, nesta modalidade, ter um máximo de 3 unidades.

Os estabelecimentos de alojamento local distinguem-se dos empreendimentos turísticos (que obedecem às regras do Decreto-Lei n.º 39/2008). São considerados empreendimentos turísticos os hotéis, apartamentos turísticos, aldeamentos turísticos ou empreendimentos de turismo de habitação ou de turismo no espaço rural.

3. Registar o alojamento local

Se já identificou uma oportunidade de negócio, é hora de por mãos à obra. Como explicam os artigos 5.º e 6.º, o primeiro passo é fazer o registo do estabelecimento de alojamento local. O registo é gratuito e pode ser feito online, no site Balcão Único Eletrónico.

alojamento local

Informação necessária para o registo

  • A autorização de utilização ou título de utilização válido do imóvel; 
  • A identificação do titular da exploração do estabelecimento, com menção do nome ou firma e do número de identificação fiscal; 
  • O endereço do titular da exploração do estabelecimento; 
  • Nome adotado pelo estabelecimento e seu endereço; 
  • Capacidade (quartos, camas e utentes) do estabelecimento; 
  • A data pretendida de abertura ao público; 
  • Nome, morada e número de telefone de pessoa a contactar em caso de emergência. 

Documentos necessários para o registo

  • Cópia simples do documento de identificação do titular da exploração do estabelecimento, no caso de este ser pessoa singular, ou indicação do código de acesso à certidão permanente do registo comercial, no caso de este ser pessoa coletiva; 
  • Termo de responsabilidade, subscrito pelo titular da exploração do estabelecimento, assegurando a idoneidade do edifício ou sua fração autónoma para a prestação de serviços de alojamento e que o mesmo respeita as normas legais e regulamentares aplicáveis; 
  • Cópia simples da caderneta predial urbana referente ao imóvel em causa, no caso de o requerente ser proprietário do imóvel; 
  • Cópia simples do contrato de arrendamento ou doutro título que legitime o titular de exploração ao exercício da atividade e, caso do contrato de arrendamento ou outro não conste prévia autorização para a prestação de serviços de alojamento, cópia simples do documento contendo tal autorização; 
  • Cópia simples da declaração de início ou alteração de atividade do titular da exploração do estabelecimento para o exercício da atividade de prestação de serviços de alojamento correspondente à secção I, subclasses 55201 ou 55204 da Classificação Portuguesa de Atividades Económicas, Revisão 3, aprovada pelo Decreto-Lei n.º 381/2007, de 14 de novembro, apresentada junto da Autoridade Tributária e Aduaneira (AT); 
  • Ata da assembleia de condóminos autorizando a instalação, no caso dos «hostels»; 
  • A modalidade de estabelecimento em que se vai desenvolver a atividade de alojamento local. 

Oposição da câmara municipal ao registo

A câmara municipal competente pode opor-se ao registo do AL, nos 10 dias ou 20 dias (no caso de hostel) posteriores ao pedido de registo, por um dos seguintes motivos:

  • Incorreta instrução da comunicação prévia com prazo;
  • Violação de restrições definidas, caso se trate de uma área de contenção previamente identificada pela câmara, ou de proibição temporária de registo;
  • Falta de autorização de utilização adequada do edifício.

Caso não seja deduzida oposição por parte da câmara municipal, é atribuído um número de registo do estabelecimento de alojamento local. Não é permitida fazer qualquer publicidade ao alojamento local até que o registo esteja concluído.

4. Respeitar a capacidade máxima

A capacidade máxima dos estabelecimentos de alojamento local, com exceção da modalidade de «quartos» e «hostel», é de 9 quartos e de 30 utentes, dita o artigo 11.º. Cada unidade de alojamento, se tiver condições de habitabilidade adequadas, poderá comportar, no máximo, duas camas suplementares para crianças até aos 12 anos. 

5. Cumprir os requisitos gerais

Os estabelecimentos de alojamento local têm de obedecer a uma longa lista de requisitos constante do artigo 12.º, para poderem estar abertos ao público. Entre eles:

  • Apresentar adequadas condições de conservação e funcionamento das instalações e equipamentos; 
  • Estar ligados à rede pública de abastecimento de água ou dotados de um sistema privativo de abastecimento de água com origem devidamente controlada; 
  • Estar ligados à rede pública de esgotos ou dotados de fossas sépticas dimensionadas para a capacidade máxima do estabelecimento; 
  • Estar dotados de água corrente quente e fria;
  • Ter instalações sanitárias com sistema de segurança que garanta privacidade. 
  • Reunir condições de higiene e limpeza. 

Cada unidade de alojamento tem de ter:

  • Uma janela ou sacada com comunicação direta para o exterior que assegure as adequadas condições de ventilação e arejamento.
  • Mobiliário, equipamento e utensílios adequados; 
  • Sistema que permita vedar a entrada de luz exterior; 
  • Portas equipadas com um sistema de segurança que assegure a privacidade dos utentes. 

6. Disponibilizar livro de informações

Outro dos requisitos, é ter um livro de informações sobre o funcionamento do estabelecimento e respetivas regras de utilização internas (artigo 12.º), contendo:

  • Regras sobre a recolha e seleção de resíduos urbanos;
  • Funcionamento dos eletrodomésticos;
  • Ruído e cuidados a ter para evitar perturbações que causem incómodo e afetem a tranquilidade e o descanso da vizinhança; 
  • Contacto telefónico do responsável pela exploração do estabelecimento. 

O livro de informações a que se refere o número anterior deve ser disponibilizado em português e inglês e, pelo menos, em mais duas línguas estrangeiras. 

 7. Cumprir os requisitos de segurança

Exige o artigo 13.º que os estabelecimentos de alojamento local cumpram as regras de segurança contra riscos de incêndio (Decreto-Lei n.º 220/2008, de 12 de novembro), bem como as regras do regulamento técnico constante da Portaria n.º 1532/2008, de 29 de dezembro.

Mas estas exigências não se aplicam aos estabelecimentos de alojamento local que tenham capacidade igual ou inferior a 10 utentes. Nessa caso, têm apenas de possuir:

  • Extintor e manta de incêndio acessíveis aos utilizadores; 
  • Equipamento de primeiros socorros acessível aos utilizadores; 
  • Indicação do número nacional de emergência (112) em local visível aos utilizadores. 

8. Contratar seguro de responsabilidade civil

Quem explore estabelecimento de alojamento local deve celebrar e manter válido um seguro de responsabilidade civil extracontratual, que garanta os danos patrimoniais e não patrimoniais causados a hóspedes e a terceiros (artigo 13.º-A).

Se o estabelecimento de alojamento local estiver integrado num edifício em regime de propriedade horizontal, é ainda obrigatório ter seguro que garanta os danos patrimoniais diretamente causados por incêndio na ou com origem no alojamento local.

O capital mínimo do contrato de seguro é de € 75.000 por sinistro. Algumas seguradoras criaram seguros específicos para os estabelecimentos de alojamento local:

9. Mandar fazer a placa identificativa

O artigo 18.º exige, ainda, que os estabelecimentos de alojamento local estejam identificados com a seguinte placa identificativa:

alojamento local

Os "estabelecimentos de hospedagem" e os "quartos" podem usar a designação de "Bed & breakfast" ou de "guest house". A publicidade, a documentação comercial e o merchandising dos estabelecimentos de alojamento local devem indicar o respetivo nome ou logótipo e número de registo (artigo 17.º).

10. Obter o livro de reclamações

Os estabelecimentos de alojamento local devem dispor de livro de reclamações nos termos e condições estabelecidos no Decreto-Lei n.º 156/2005, de 15 de setembro (versão atualizada). Têm, ainda, obrigação de remeter o original da folha de reclamação à ASAE (artigo 20.º).

Questões fiscais do alojamento local

Para quem explore um estabelecimento de alojamento local existem várias questões fiscais a que deve ficar atento:

Abrir atividade nas Finanças

Os rendimentos do alojamento local são tributados em sede de IRS na categoria B (rendimentos empresariais). Desta forma, é necessário abrir atividade de prestação de serviços de alojamento nas Finanças e passar recibos verdes eletrónicos.

Pode escolher o CAE 55201 "Alojamento mobilado para turistas" ou o CAE 55204 "Outros locais de alojamento de curta duração", ativando a opção de aquisições intracomunitárias (no caso de utilização de sites estrangeiros como o Airbnb ou Booking).

Os ganhos obtidos através do alojamento local também podem ser taxados como rendimentos prediais (categoria F), à taxa especial de 28%.

Cobrar IVA e entregar declarações

Os serviços de alojamento local estão sujeitos ao pagamento de IVA, à taxa reduzida de 6%. A entrega do IVA recebido, ao Estado, é feita através da declaração periódica de IVA. Pode pedir a isenção de IVA, se optar pelo regime simplificado e faturar menos de € 10.000 anuais.

Pagar IRS sobre os rendimentos

No que respeita ao IRS, os rendimentos são integrados na categoria B (rendimentos empresariais). Caso opte pelo regime simplificado, e não pelo regime de contabilidade organizada, o IRS a pagar é calculado apenas sobre 35% dos rendimentos, sendo os restantes 65% automaticamente considerados despesa da atividade.

Os rendimentos obtidos através do alojamento local também podem ser tributados como rendimentos da categoria F. Nesse caso, aplica-se a taxa especial de 28%, caso o sujeito passivo não opte pelo englobamento.

Alojamento local não paga imposto de selo

Ao contrário dos contratos de arrendamento, no alojamento local não é necessário comunicar nenhum contrato às Finanças, nem pagar imposto do selo.