A lei do arrendamento urbano, designada por Novo Regime do Arrendamento Urbano - NRAU, foi criada a 27 de fevereiro de 2006 e desde então tem sofrido inúmeras alterações. 

As novas alterações na lei do arrendamento urbano foram criadas com o objetivo de corrigir situações de desequilíbrio entre os arrendatários e os senhorios. Para além disso as novas medidas pretendem reforçar a segurança e a estabilidade do arrendamento urbano e proteger os arrendatários mais frágeis, como é o caso dos idosos e das pessoas com deficiência.

Onde posso consultar a lei do arrendamento urbano?

As novas alterações do NRAU podem ser consultadas na sua totalidade através da Lei nº 13/2019, de 12 de fevereiro de 2019, no site do Diário da República.

Quais as principais alterações na lei do arrendamento urbano para os inquilinos?

Proteção para os inquilinos que não têm um contrato de arrendamento por escrito:

Com as novas alterações, os arrendatários que não tenham um contrato por escrito passam a estar inseridos no arrendamento de duração indeterminada. No entanto, o arrendamento de duração indeterminada só será válido se o inquilino provar que paga renda e ocupa o imóvel no mínimo há seis meses.

Novos prazos mínimos com as alterações da lei do arrendamento urbano:

Desde a entrada das novas alterações do NRAU em Diário da República que os contratos de arrendamento passam a ter um prazo mínimo de um ano, e têm como renovação obrigatória o prazo de três anos. No entanto, a renovação do contrato pode ser estabelecida noutros termos, desde que as duas partes cheguem a um acordo relativo a outro prazo.

Proteção especial para inquilinos fragilizados:

Os inquilinos com 65 anos ou mais e os arrendatários portadores de deficiência igual ou superior a 60% que tenham contratos de arrendamento anteriores a 1990 passam a ter proteção especial. Os arrendatários que vivem há mais de 15 anos na habitação alugada não podem ver o seu contrato de arrendamento chegar ao fim a menos que essa habitação seja demolida ou sofra obras profundas.

Os arrendatários podem comprovar o tempo de permanência na habitação alugada com um atestado da junta de freguesia da sua residência.

Esta proteção está ligada à falta de informação ou de resposta às cartas de atualização das rendas após a entrada em vigor do NRAU. Muitos arrendatários estão em risco de serem despejados, pois os seus contratos de arrendamento passaram a ter um prazo de cinco anos.

Os inquilinos fragilizados, com as características que referimos anteriormente, que possuam contratos de arrendamento celebrados entre 1990 e 1999 não podem ser despejados se viverem há mais de 20 anos naquele imóvel. O contrato de arrendamento só pode chegar ao fim em caso de demolição ou obras profundas.

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Direito a reembolso de obras pagas pelo arrendatário

Os inquilinos podem fazer obras de carácter urgente à habitação, quando o senhorio não as executar e passam a ter direito a serem reembolsados. Para além disso, os inquilinos podem contar com o apoio do Serviço de Injunção em Matéria de Arrendamento, SIMA, que foi criado para defender este tipo de direitos dos arrendatários. 

Nestes casos de obras urgentes pagas pelos arrendatários, a compensação pode ser feita através da dedução do valor comprovado nas rendas mensais seguintes à comunicação das obras ou ser feita diretamente pelo senhorio.

Programa de Arrendamento Acessível

Foi através destas novas alterações no NRAU que foi criado o programa de arrendamento acessível. Esta medida tem como objetivo colocar no mercado casas a preços acessíveis, tendo como referência um valor de renda inferior a 20% dos preços praticados pelo mercado.

Os prazos mínimos de arrendamentos das casas inseridas neste programa de apoio ao arrendamento são de três anos e de nove meses nos contratos de arrendamento a estudantes. 

O programa entrou em vigor no dia 1 de julho de 2019 e, segundo o Jornal Público, em três meses foram celebrados 44 contratos de arrendamento. Segundo os dados até setembro estavam inscritos no programa 189 alojamentos, e 3618 inquilinos. Os valores dos seguros obrigatórios ainda não são conhecidos, mas as rendas variam entre os 200 euros (T0) e os 1700 (T5), dependendo do concelho do alojamento.

Quais as principais alterações na lei do arrendamento urbano para os senhorios?

Criação de incentivos fiscais para os senhorios que promovam o arrendamento de longa duração

Esta medida visa incentivar os arrendamentos de longa duração através da redução da taxa de IRS, que está atualmente nos 28%. Os senhorios passam agora a ver reduzida a taxa de IRS nos seguintes termos:

Contratos de 2 a 5 anos: redução de 2%, ficando a taxa de IRS em 26%. Sempre que existe uma renovação, a taxa reduz mais 2%, tendo o limite máximo de 14% de redução.

De 5 a 10 anos: A celebração de um contrato desta duração reduz imediatamente a taxa de IRS para 23%, e existe também a redução progressiva a cada renovação, até aos 14% de redução.

Entre 10 e 20 anos: Os senhorios ficam a beneficiar de uma redução de 50%, ficando a taxa de IRS em 14%.

Contratos superiores a 20 anos: Os senhorios que celebrem estes contratos terão uma redução de 18%, e ficam com uma taxa de IRS de 10%.

Término do contrato de arrendamento

Os senhorios passam a ter o direito a terminar um contrato de arrendamento, após aviso formal com carta registada e aviso de receção, se invocarem a necessidade de habitação própria nessa habitação.

No entanto nos restantes casos que não esteja em causa a renovação do contrato, o senhorio pode terminar o contrato de arrendamento por motivos de obras, mas apenas quando estas impliquem a sua demolição/desaparecimento da casa. 

No caso de outras obras, o contrato fica suspenso durante o tempo da intervenção necessária. Nestes casos o senhorio é responsável por garantir ao inquilino o realojamento numa casa equivalente.

Benefícios fiscais no Programa de Arrendamento Acessível

Os senhorios que coloquem a sua habitação neste programa passam a ter isenção total de impostos sobre os rendimentos prediais, aplicando-se no IRS e no IRC. Para tal, os senhorios devem ter o arrendamento do imóvel registado no Portal das Finanças.

Possibilidade de arrendamento de casas em que o crédito habitação ainda está a ser pago, sem prejuízo das condições contratadas.

Já era possível um senhorio colocar uma casa a arrendar, mesmo que esta estivesse a ser paga ao banco através de um crédito habitação. No entanto, a maioria das entidades bancárias acabava a prejudicar os senhorios com uma penalização no spread contrato.

Desde a entrada em vigor das alterações do NRAU, os bancos já não podem penalizar os clientes que arrendaram a habitação que está a ser paga através do crédito habitação.

Isenção do pagamento de IRS em indemnizações

Nos casos de despejo dos inquilinos, por motivos legais como necessidade de habitação própria, obras ou demolição da habitação, as compensações que os senhorios pagam passam a estar isentas de IRS.