E-leilões: como funciona a compra de casas em leilão eletrónico

Andrea Guerreiro
Andrea Guerreiro
Advogada e Mestre em Direito Fiscal

O e-leilões é um site criado pela Ordem dos Solicitadores e dos Agentes de Execução com o objetivo de vender bens penhorados no âmbito de um processo de execução, através de leilões eletrónicos, nos quais qualquer pessoa pode licitar.

As regras de funcionamento da plataforma e-leilões constam do Despacho n.º 12624/2015, de 9 de novembro.

Como apresentar proposta?

Para apresentar proposta tem de aceder ao site e-leilões.pt e autenticar-se com o cartão do cidadão (usando um leitor de cartões) ou com a chave móvel digital. Preencha os seus dados pessoais, escolha uma palavra-passe e clique em registar.

registo e leiloes

Depois de registado, pode começar a pesquisar os bens disponíveis para leilão e a fazer licitações. No e-leilões é possível apresentar propostas para aquisição de imóveis, veículos, equipamentos, mobiliário, máquinas e direitos (créditos, quotas, quinhões hereditários, entre outros).

e leiloes

Quando um bem é colocado em leilão é definido o valor mínimo aceite, bem como a data e hora limites para serem apresentadas licitações. Em regra, o leilão inicia-se por 50% do valor base, mas a licitação só é aceite se for igual ou superior a 85% do valor base.

e leiloes informacoes

Pode licitar vários bens ao mesmo tempo. As licitações feitas pelos vários licitantes são visíveis no site, mas apenas no que respeita ao valor da licitação. A identidade do licitante só é publicada se o bem lhe for adjudicado, ou seja, após fechado o leilão.

Que imóveis estão à venda no e-leilões?

Os bens que são disponibilizados para leilão no e-leilões foram penhorados no âmbito de um processo executivo. Isto significa que existe um credor, o exequente, que acionou os meios judiciais para garantir o pagamento de uma dívida por parte do respetivo devedor, o executado.

No âmbito deste processo, são penhorados bens ao executado, para que o agente de execução responsável pelo processo os venda e obtenha dinheiro para liquidar a dívida.

Que cuidados devo ter antes de fazer uma proposta?

Os imóveis à venda no e-leilões não têm garantia, pelo que é importante verificar o seu estado de conservação. O anúncio do imóvel disponibiliza uma breve descrição do bem, a sua localização, os nomes dos executados, o número do processo judicial e os contactos do agente de execução responsável. É conveniente que se desloque ao local onde está sito o imóvel e esclareça as suas dúvidas.

Outro aspeto relevante a ter em consideração é que alguns imóveis não têm licença de habitabilidade ou utilização. Saiba, também, que as áreas e composição do imóvel, constantes da informação matricial, podem não corresponder à realidade.

As licitações não podem ser retiradas. Por isso, pondere se tem meios suficientes para pagar o preço oferecido, impostos e outros custos associados à concretização da venda. Se não cumprir as suas obrigações, poderá ver os seus bens arrestados para garantir o pagamento do imóvel, somando as despesas e custas judiciais.

Que custos têm os licitantes?

A utilização da plataforma e-leilões não acarreta nenhum custo para os licitantes.

Já a compra de bens pode estar sujeita ao pagamento de encargos fiscais, nomeadamente IMT e Imposto de Selo, no caso dos imóveis, e IVA, no caso de alguns bens móveis. Quando se tratem de bens sujeitos a registo (por exemplo imóveis e automóveis), há ainda lugar ao pagamento dos emolumentos, devidos à entidade responsável pelo registo.

O que acontece depois de fazer uma licitação?

Depois de apresentar uma proposta, é necessário aguardar o fim do prazo para apresentar licitações. Se for apresentada uma licitação nos últimos 5 minutos do tempo estipulado, o período do termo do leilão é adiado por mais 5 minutos, sendo consecutivamente alargado o prazo enquanto se mantiverem vários interessados a apresentar propostas.

Através do e-leilões é possível verificar o resultado do leilão. O licitante também é avisado do resultado do leilão por email.

Valor base, valor de abertura e valor mínimo

Pode dar-se o caso de apresentar a melhor proposta, mas o imóvel não lhe ser adjudicado. Isto acontece porque licitou abaixo do valor mínimo admissível. É importante saber distinguir estes três conceitos:

  • Valor base: É o valor do bem, ou do conjunto de bens que integram um lote, tal como foi determinado no âmbito do processo judicial a que respeita a venda;
  • Valor de abertura: É o valor que é fixado para abertura do leilão e que corresponde a 50% do valor base;
  • Valor mínimo: É o valor mais baixo pelo qual poderá licitar, e que deve ser igual ou superior a 85% do valor base do bem a vender.

Se a licitação for superior ao valor de abertura, mas inferior ao valor mínimo (entre 50% e os 85% do valor base do imóvel), a licitação será considerada licitação condicional

A licitação condicional não é considerada em termos imediatos para efeitos de adjudicação, mas pode ser posteriormente aproveitada no processo de execução como se se tratasse de uma proposta de compra de um bem em venda por negociação particular (artigo 2.º, n.º 2 do Despacho n.º 12624/2015).

dados e leilao

Como se formaliza a compra e venda?

Após o encerramento do leilão, o agente de execução responsável pelo bem leiloado notifica o executado, o exequente e o apresentante da melhor proposta, para que deposite o preço e pague os impostos. Só depois será emitido o título de transmissão.

Saiba, no entanto, que apesar de ter feito a melhor proposta, pode não se tornar o proprietário do imóvel. Existem vários acontecimentos que podem impedir que o negócio se realize, entre eles o exercício do direito de remissão ou de preferência, a insolvência do executado, o pagamento da dívida que deu origem à penhora do imóvel ou a verificação de uma irregularidade que determine a invalidade da venda.

Andrea Guerreiro
Andrea Guerreiro
Licenciada em Direito e mestre em Direito Fiscal pela Universidade Católica Portuguesa. É advogada, professora e formadora.