Encontrar o crédito habitação mais barato para a aquisição da sua nova casa implica pedir simulações a vários bancos e saber que aspetos é possível negociar. Conheça as nossas dicas e esteja preparado para enfrentar as instituições bancárias.

Taxa fixa ou variável

A taxa de juro que vai pagar ao banco pela cedência do dinheiro pode ser fixa ou variável.

Qual a diferença?

Ao contratar taxa fixa, sabe que ao longo dos vários anos de crédito pagará sempre o mesmo. A taxa variável modifica-se ao longo do tempo, uma vez que está indexada à Euribor.

Que taxa escolher?

Em regra, vai pagar mais juros se optar por taxa fixa. A taxa fixa funciona como uma espécie de seguro, que o protege das oscilações de mercado. Mas desengane-se quem achar que o banco lhe está a fazer um favor ao lhe oferecer créditos a taxa fixa. A taxa fixa oferecida pelos bancos é, grande parte das vezes, mais alta do que aquilo que a taxa variável subiria em tempos de crise.

Dica 1 para crédito habitação mais barato

Opte por taxa variável. Saiba, contudo, que a previsão é de subida da Euribor, o que significa que num futuro próximo poderá vir a pagar uma mensalidade superior à que pagará no início do crédito habitação. Mesmo assim, é expectável que será inferior ao que pagaria se tivesse taxa fixa. Tenha algum dinheiro poupado, para fazer face a subidas inesperadas, e não escolha um montante de prestação no limite do seu orçamento mensal.

Spread

O spread varia em função do montante do empréstimo, da percentagem de financiamento e do prazo. O caminho para ter um spread baixo é pedir várias simulações a bancos diferentes, comparar e negociar.

O que faz baixar o spread?

Ao pedir simulações a bancos, peça que calculem o spread num cenário em que contratualiza os serviços necessários para obter o spread mais baixo possível. Pode implicar ter conta ordenado no banco em questão, cartão de crédito com determinado movimento mensal, conta-poupança ou subscrever um produto financeiro.

Dica 2 para crédito habitação mais barato

Analise as simulações, olhando aos demais aspetos relevantes que não o spread. Escolha o banco com quem quer trabalhar e, caso não seja o banco que lhe ofereceu o spread mais baixo, mostre-lhes a simulação do banco cujo spread é mais competitivo. Far-lhe-ão a simpatia de igualar.

Confira o artigo 7 dicas para conseguir um spread mais baixo.

Prazo

Para encontrar o prazo de crédito adequado à sua realidade económica, deverá calcular a taxa de esforço. Os bancos não financiam por mais de 50 anos, sendo, até, poucos aqueles que ainda o fazem.

Como saber que prazo escolher?

Comece por fazer o seu orçamento familiar. Depois calcule a taxa de esforço. Divida o montante de que precisa pelo rendimento mensal disponível do agregado. Se lhe sobram € 300 por mês, não pague prestações acima dos € 200, muito menos se se tratar de taxa variável.

Veja, também, o artigo Como calcular a taxa de esforço?

Dica 3 para crédito habitação mais barato

Escolha o prazo mais baixo possível dentro das suas possibilidades. Pagará menos juros. Mas não se coloque numa situação de sufoco. Pode escolher um prazo maior, com uma prestação mais confortável, porque tem a possibilidade de amortizar o crédito a qualquer momento. Saiba, no entanto, que ao amortizar antecipadamente o crédito, ficará sujeito a uma penalização (0,5% para taxa variável e 2% para fixa).

Saiba mais sobre amortização de crédito habitação no artigo Amortizar crédito.

Seguros

Para fazer um crédito habitação tem de subscrever seguro de vida e seguro do imóvel. Saiba que impacto têm os seguros na obtenção de um crédito habitação mais barato.

Onde fazer o seguro

Os valores referentes a seguros que constam das simulações dos bancos são calculados em função dos seguros que o banco quer que o cliente contratualize. No entanto, diz a lei que o cliente é livre de subscrever os seguros fora do banco. Sucede, porém, que alguns bancos penalizam o spread do crédito no caso de clientes que tomam a decisão de contratar os seguros fora da instituição de crédito.

Dica 4 para crédito habitação mais barato

Procure um banco que lhe permita subscrever os seguros fora do banco, na maioria dos casos conseguirá preços mais em conta. No entanto, não se esqueça de verificar se será penalizado no spread.

Cobertura do seguro de vida

Outro aspeto relevante em matéria de seguros é a questão de saber que cobertura tem o seguro de vida. Imagine uma situação em que um casal contrai um crédito habitação e um dos membros do casal morre. O seguro paga apenas a parte do falecido (50%) ou a totalidade do crédito (100%)? E se se tratar de incapacidade permanente? E se a incapacidade for inferior a 60% mas impossibilitar o exercício da sua profissão?

Dica 5 para crédito habitação mais barato

Baixando a cobertura do seguro pode poupar no bolo do crédito habitação. Contudo, pondere bem os riscos associados às escolhas que vai fazer. Só dará o devido valor ao seguro em tempo de crise.

Saiba mais no artigo Seguro de vida para crédito à habitação.

TAE, TAN e TAEG

A TAN (taxa anual nominal) permite calcular os juros do empréstimo através do prazo e do montante do empréstimo. Equivale à soma do indexante com o spread quando a taxa é variável.

A TAE (taxa anual efetiva) espelha a totalidade dos encargos do empréstimo, sendo mais fiável para comparar as várias propostas de crédito.

A TAEG inclui não só os custos com o crédito propriamente dito, como os encargos complementares, de que são exemplo os seguros.

Saiba mais no artigo TAN, TAE, TAEG e TAER: o que significam?

Dica 6 para crédito habitação mais barato

Foque a sua atenção na TAEG. O spread não é o melhor indicador para chegar ao credito habitação mais barato, e a TAN e a TAE não incluem todas as variáveis.

Comissões bancárias

Ao analisar as simulações de crédito habitação vai dar-se conta de que existem comissões bancárias que nem sequer sonhava que existiam.

Que comissões são cobradas?

São exemplos a comissão de estudo da viabilidade de crédito, a comissão de avaliação do imóvel e, ainda, a cobrança de despesas associadas à preparação da escritura.

Dica 7 para crédito habitação mais barato

Se for cliente de um banco pode beneficiar de um corte nas comissões. Aliás, ter histórico bancário num banco é meio caminho andado para conseguir um crédito habitação mais barato. Sonde que condições lhe poderiam ser oferecidas pelo seu banco caso contraísse um crédito habitação, mas não deixe de estudar alternativas.

Consulte os custos dos crédito habitação no artigo Todas as despesas a considerar no crédito habitação.

Avaliação do imóvel

Para conseguir fechar negócio com o banco, é necessário que avaliem o imóvel.

De quantas avaliações preciso?

Mesmo que pague a comissão de avaliação ao banco e mesmo que a avaliação ser realizada, corre o risco de não conseguir obter crédito nessa instituição. Se tal acontecer, terá de ir a outro banco, pagar nova comissão de avaliação e realizar uma nova avaliação.

Dica 8 para crédito habitação mais barato

Contrate diretamente um avaliador independente. Caso o crédito lhe seja recusado no banco da sua preferência, apresente o relatório da avaliação efetuada num segundo banco. Assim, evitará pagar a comissão em dobro. Mas esteja tento, há bancos que não aceitam as avaliações feitas diretamente pelos clientes ou por outros bancos. Nesse caso, ver-se-ia forçado a pagar nova avaliação, a realizar nos termos impostos pelo banco.

Não deixe de ler o artigo Como avaliar um imóvel usado.

Andrea Guerreiro
Andrea Guerreiro
Licenciada em Direito e mestre em Direito Fiscal pela Universidade Católica Portuguesa. É advogada, professora e formadora.