A declaração de mais-valias no IRS deve ser feita no anexo G referente a incrementos (ganhos) patrimoniais. Entre tantas outras situações, os ganhos podem resultar da venda da sua habitação.

Para que a AT possa apurar a mais-valia, são necessárias as seguintes parcelas:

  • valor de venda do imóvel;
  • valor de compra do imóvel (se decorreram mais de 2 anos sobre a data de compra, a AT aplica um coeficiente de desvalorização da moeda, para atualizar esse valor para o presente);
  • despesas comprovadas que teve com a aquisição do imóvel e com a sua venda;
  • encargos com a valorização do imóvel.

Agora, passo a passo, vamos preencher os dados necessários no anexo G.

Quadro 4 do anexo G: os dados sobre a habitação que vendeu

  1. Os "campos" (à esquerda do titular) serão os respeitantes a 1 imóvel: 4001 (no caso de 2 imóveis, teria também o 4002, e assim sucessivamente). Se for um casal o código 4001 repete-se nas 2 linhas.
  2. Preencha os titulares que venderam o imóvel. Pode ser 1 titular (solteiro ou casado, se optou por tributação separada, sujeito passivo A) ou serem dois titulares (os elementos de 1 casal ou unidos de facto em tributação conjunta: sujeito passivo A e sujeito passivo B, como no exemplo).
  3. Sendo dois titulares devem ocupar as duas linhas: divida o valor de venda e o de aquisição por 2 (vai ter dois valores iguais nas duas linhas).
  4. Coloque nas duas linhas o ano e mês da realização / venda e o ano e mês da aquisição / compra (vão ficar repetidos nas 2 linhas, como se exemplifica)

Se tiver vendido mais do que 1 imóvel, adicione linhas. Se um casal, em que os 2 são proprietários, vende 2 imóveis, terá 4 linhas, a 4001, 4002, 4003 e 4004. Nas quatro linhas o "Titular" será A, B, A, B.

As datas de realização (venda) e de aquisição (compra) são, respetivamente, as datas do ato da venda e de aquisição (data das correspondentes escrituras de venda e de compra).

Na coluna de despesas e encargos, pode incluir (art.º 51.º do CIRS):

  • os encargos, comprováveis, com a valorização do imóvel nos últimos 12 anos, que podem ser:
    • despesas com obras de manutenção e valorização do imóvel que vende;
    • o valor que pagou pelo certificado energético do imóvel que vende;
    • o valor de IMT pago aquando na aquisição do imóvel;
    • o valor do Imposto do Selo que pagou aquando da compra;
    • a comissão paga (e declarada) à empresa imobiliária (na compra e/ou na venda), se aplicável;
    • eventuais custos de solicitador;
    • emolumentos associados à escritura do imóvel, variáveis conforme a opção que escolha (cartório vs Serviço Casa Pronta).
  • as despesas com a aquisição e a venda do imóvel;
  • eventual indemnização comprovadamente paga pela renúncia onerosa a posições contratuais ou outros direitos inerentes a contratos relativos a esses bens.

Sendo dois titulares, mais uma vez, o valor total (a soma de todos os encargos que tenha a declarar), devem ser divididos por 2 e inscritos nas duas linhas respetivas. Sendo apenas 1, ocupa uma linha.

Identificação matricial da casa vendida (ainda no quadro 4)

De seguida, ainda no quadro 4, deve preencher os dados matriciais do imóvel vendido. Dois titulares ocupam 2 linhas, repetindo a informação. No exemplo abaixo, os dois titulares detêm quotas iguais na propriedade do imóvel.

Se for um casal que optou pela tributação separada, cada um preenche a sua declaração. Sendo ambos proprietários, cada um preenche a quota-parte com 50%. Se existem outros proprietários, a quota-parte deve ser preenchida em conformidade.

O número dos campos, da 1ª coluna, são os mesmo do quadro 4. Se foi um casal que vendeu e, no quadro 4, preencheu as linhas 4001 e 4002, aqui vai ter nas duas linhas também os campos 4001 e 4002.

Se foi um solteiro com propriedade total do imóvel, terá preenchido, no quadro 4, apenas a linha 4001. Aqui, na identificação matricial terá, também, só a linha 4001 (campo será 4001).

Os restantes dados são os seguintes (repetidos no caso de um casal):

  • código da freguesia: código de 6 dígitos que consta do documento de cobrança de IMI;
  • tipo de prédio: U – Urbano ou R – Rústico ou O – Omisso;
  • artigo e fração / secção: constam dos documentos identificativos do imóvel.

No que diz respeito ao imóvel vendido, o preenchimento está concluído.

Quadro 5A do anexo G: os dados sobre o reinvestimento da mais-valia

Metade do valor de uma mais-valia (50%) obtida na venda de um imóvel de habitação própria e permanente, é englobada nos demais rendimentos declarados e tributada às taxas gerais de IRS. Não há possibilidade de tributação autónoma à taxa de 28%.

Saiba mais em Mais-valias no IRS: como calcular, como são tributadas e quais as isenções.

No entanto, esse ganho pode não ser tributado, no todo ou em parte, se reinvestir a totalidade, ou parte, dessa mais-valia.

O reinvestimento tem que ser feito compra de outro imóvel, de terreno para construção de imóvel e/ou respetiva construção, ou na ampliação ou melhoramento de outro imóvel, todos para habitação própria e permanente, situados em território português, na UE ou EEE.

Neste caso, para beneficiar da exclusão de tributação, deverá preencher o quadro 5 do anexo G.

Quadro 5 do Anexo G: reinvestimento de mais-valias em nova habitação

Deverá inserir os dados sobre o imóvel vendido, cuja mais-valia vai reinvestir:

  • no campo 5001: o ano de venda do imóvel, cuja mais-valia vai reinvestir;
  • nos campos 5002, 5003, 5004: deve preencher com o mesmo código usado no quadro 4 (4001, 4002, 4003,....):
    • se só usou o 4001, aqui preenche "4001" no campo 5002;
    • se usou o 4001 e 4002, aqui preenche "4001" no campo 5002 e preenche "4002" no campo 5003;
    • se usou ainda mais um código no quadro 4, insere o código "4003" no campo 5004;
    • usar mais do que o campo 5002 acontece quando o imóvel vendido foi adquirido em datas diferentes (ex: divórcio, partilha, herança), ou nos casos de mais do que um proprietário (exemplo acima de um casal em tributação conjunta; exemplo de 3 proprietários herdeiros).

E agora, seguimos para os quadros relativos à "Intenção de reinvestimento" e "Reinvestimento efetuado":

Intenção de reinvestimento (campos 5005 e 5006)

  • campo 5005: se tinha um empréstimo bancário do imóvel que vendeu, preencha o capital em dívida, na data em que o vendeu (só a parte de capital, e excluindo eventuais empréstimos para obras);
  • campo 5006: preencha a parte (ou a totalidade) do valor da venda que pretende aplicar na compra do novo imóvel (se vai contrair novo empréstimo, não o inclua, é só a parte do valor da venda);

Reinvestimento da mais-valia antes da alienação/venda (campo 5007)

Se, nos 24 meses anteriores à venda, investiu alguma poupança no imóvel novo (aqui funciona como "parte do valor da venda"), assinale o respetivo valor no campo 5007.

Reinvestimento da mais-valia após a alienação/venda (campos 5008 a 5011)

Se, com o valor da venda (ou parte dele) reinvestiu ou tenciona reinvestir no imóvel novo, preencha os campos seguintes, conforme aplicável, excluindo o valor de novo crédito contraído, se existir:

  • se vendeu e comprou a seguir, ou seja reinvestiu no próprio ano (o ano a que se refere a declaração de IRS): 5008;
  • se tem intenção de reinvestir no 1.º ano seguinte ao da venda: 5009;
  • se tem intenção de reinvestir no 2.º ano seguinte ao da venda: 5010;
  • se tem intenção de reinvestir no 3.º ano de realização (dentro de 36 meses contados da data da venda): 5011.

Exemplo: se tenciona reinvestir 100 (que coloca no campo 5006) e se compra novo imóvel no ano em que vende a sua casa, preenche o mesmo valor 100 no campo 5008. Ou seja, a "intenção do campo 5006" tem que cruzar com os valores que declara abaixo, relativos ao momento do reinvestimento.

Note bem:

Se não reinvestir no ano em que vende, mas assinalar que tem intenção de reinvestir nos anos seguintes (sempre dentro de 36 a contar da data da venda), o processo não se fecha aqui:

  • no ano da alienação, só podem ser preenchidos os campos 5001 a 5006, bem como os campos 5007 e/ou 5008;
  • no ano seguinte, só devem ser preenchidos os campos 5001 a 5004, bem como o campo 5009;
  • no 2.º ano seguinte, só devem ser preenchidos os campos 5001 a 5004 e 5010;
  • no 3.º ano seguinte, só devem ser preenchidos os campos 5001 a 5004 e 5011.

Venda de mais do que um imóvel no mesmo ano

Se, no mesmo ano, vai declarar o reinvestimento da mais-valia de imóveis diferentes (vendeu mais do que um imóvel) deve utilizar os
campos 5021 a 5031, da mesma forma que descrevemos para os campos 5001 a 5011.

Identificação matricial do imóvel onde vai reinvestir (em território nacional): quadro 5A1

Neste quadro, deve identificar o imóvel onde vai reinvestir a mais-valia, se em território português.

Reinvestimento de mais-valia em habitação: quadro 5A1 do anexo G

Neste quadro 5A1, deve preencher:

  • a 1.ª linha, se no quadro 5A usou os campos 5007 a 5011;
  • a 2.ª linha, se usou os campos 5027 a 5031.

Se o reinvestimento ocorreu noutro país da UE ou EEE, deve indicar indicar o código-país na 3.ª linha do mesmo quadro 5A1.

Quadro 5B do anexo G: alienações entre 2015 e 2020 e empréstimos até 2014

O quadro 5B diz respeito aos empréstimos contraídos até 2014, para alienações de imóveis ocorridas entre 2015 e 2020.

Para beneficiar deste regime teria que ser proprietário de um único imóvel, o que vendeu.

Este quadro 5B servirá, por exemplo, para eventual declaração de IRS de substituição relativamente àqueles anos.

Mais valias em imóveis isentas de tributação

Se o imóvel vendido tiver sido comprado antes de 1 de janeiro de 1989, a mais-valia está isenta de tributação.

No entanto,os dados sobre o imóvel e a venda devem ser igualmente inseridos na declaração de rendimentos (neste caso, no anexo G1, com a mesma lógica de preenchimento do anexo G).

Se registou uma perda na venda da sua habitação, consulte O que significa perdas a reportar no IRS.

Pode ainda interessar-lhe Como preencher o anexo G do IRS (com exemplos) ou Como declarar a venda de terreno herdado no IRS.