A declaração de mais-valias no IRS deve ser feita no anexo G referente a incrementos patrimoniais. Os incrementos patrimoniais (ganhos) podem resultar de bens imóveis, na venda de uma casa, ou de bens móveis, na venda de ações, por exemplo. 

Mais-valias em imóveis: como preencher o anexo G

A mais valia, propriamente dita, não é inserida na Declaração de IRS. O que é inserido são os dados identificativos do imóvel vendido, o valor de aquisição e da venda, despesas incorridas, bem como, se aplicável, os dados relativos a determinado imóvel novo que venha a ser, ou tenha sido adquirido no mesmo ano da venda.

Vamos debruçar-nos sobre o exemplo da venda de um imóvel de habitação, com ganho na venda. Para que a AT possa apurar a mais-valia, são necessárias as seguintes parcelas:

  • valor de venda do imóvel;
  • valor de compra do imóvel x coeficiente de desvalorização da moeda;
  • despesas necessárias e efetivamente praticadas, inerentes à aquisição e alienação do imóvel agora vendido;
  • encargos com a valorização do imóvel vendido (nos últimos 12 anos).

Agora, passo a passo, vamos preencher os dados necessários no Anexo G.

Preenchimento dos dados do imóvel vendido

Comecemos pelo quadro 4 do anexo G.

  1. Preencha os titulares que venderam o imóvel. Pode ser 1 titular (solteiro ou casado, se optou por tributação separada, sujeito passivo A) ou serem dois titulares (os elementos de 1 casal ou unidos de facto que optaram pela tributação conjunta de rendimentos: sujeito passivo A e sujeito passivo B, como no exemplo).
  2. Os campos serão os respeitantes a 1 imóvel 4001 (no caso de 2 imóveis, teria também o 4002, e assim sucessivamente). O código 4001 repete-se nas 2 linhas.
  3. Sendo dois titulares devem ocupar as duas linhas: divida o valor de realização e o de aquisição por 2 (vai ter dois valores iguais nas duas linhas).
  4. Coloque nas duas linhas o ano e mês de realização e o ano e mês de aquisição (vão ficar repetidos nas 2 linhas, como se exemplifica)

As datas de realização e de aquisição são, respetivamente, as datas do ato da venda e de aquisição (data das correspondentes escrituras de venda e de compra).

Na coluna de despesas e encargos, são elegíveis (art. 51.º do CIRS):

  • os encargos, comprováveis, com a valorização do imóvel, nos últimos 12 anos;
  • as despesas necessárias e efetivamente praticadas, inerentes à aquisição e alienação do imóvel;
  • eventual indemnização comprovadamente paga pela renúncia onerosa a posições contratuais ou outros direitos inerentes a contratos relativos a esses bens.

Em concreto, de que encargos falamos?

  1. Despesas com obras de manutenção e valorização do imóvel que vende, realizadas nos últimos 12 anos.
  2. O valor pago pela emissão do certificado energético do imóvel que vende, obrigatório para os imóveis novos ou usados que são transacionados.
  3. O valor pago de IMT na aquisição do imóvel, o Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis (saiba como calcular o IMT);
  4. O valor pago a título de Imposto do Selo sobre a mesma transação.
  5. A comissão paga (e declarada) à empresa imobiliária, se aplicável.
  6. Eventuais custos de solicitador a quem tenha recorrido.
  7. Emolumentos associados à escritura do imóvel, variáveis conforme a opção que escolha (cartório vs Serviço Casa Pronta).

Sendo dois titulares, mais uma vez, o valor total (a soma de todos os encargos que tenha a declarar), devem ser divididos por 2 e inscritos nas duas linhas respetivas. Sendo apenas 1, ocupa uma linha.

Note bem: todas as despesas têm que estar devidamente documentadas, devendo guardar os respetivos comprovativos, para o caso de ser sujeito a uma inspeção da Autoridade Tributária. 

De seguida, ainda no quadro 4, deve preencher os dados matriciais do imóvel vendido. Dois titulares ocupam 2 linhas, repetindo a informação. No exemplo abaixo, os dois titulares detêm quotas iguais na propriedade do imóvel.

Se for um casal que optou pela tributação separada, cada um preenche a sua declaração. Sendo ambos proprietários, cada um preenche a quota-parte com 50%. Se existem outros proprietários, a quota-parte deve ser preenchida em conformidade.

Os campos referem-se ao imóvel, como vimos. Volta a ser o 4001.

Os restantes dados são repetidos nas duas linhas (no caso de dois sujeitos passivos):

  • código da freguesia: código de 6 dígitos que consta do documento de cobrança de IMI;
  • tipo de prédio: U – Urbano ou R – Rústico ou O – Omisso;
  • artigo e fração / secção: constam dos documentos identificativos do imóvel.

Note bem: na coluna destinada à identificação da fração/secção, não pode ser indicada, por cada campo, mais do que uma fração, mesmo que respeitem ao mesmo artigo matricial. Nesse caso, deve discriminar, indicando, por cada fração, o valor dos rendimentos que lhe é imputável. 

No que diz respeito ao imóvel vendido, o preenchimento está concluído.

Preenchimento da informação sobre o valor da venda e do eventual imóvel a adquirir

Se, à data em que vende o imóvel, o mesmo tem um empréstimo bancário associado, é natural que vá amortizar o empréstimo com o encaixe que recebe. Por outro lado, se está a vender, e de seguida vai comprar uma casa nova, possivelmente vai transferir o seu financiamento bancário para o novo imóvel. Pode estar a pensar fazê-lo no mesmo banco ou não. Para efeitos fiscais, isso não vai interessar.

Os quadros a preencher pressupõem que, tendo empréstimo bancário, o mesmo é amortizado no todo, ou em parte, conforme o encaixe da venda. Este também pode ser usado, no todo ou em parte, para a aquisição, sem empréstimo bancário, do imóvel novo. Pode ainda manter, e até aumentar o seu empréstimo bancário, e usar o encaixe da venda para a entrada do novo imóvel. Tudo depende dos valores em causa.

O momento em que destina o seu dinheiro também não está em causa. Até porque também conta o que "reinveste" antes da alienação. No fim, as contas apenas têm que bater certo.

Todos estes objetivos, são "bem aceites" fiscalmente, podendo isentá-lo de tributação. Na verdade, se resultar uma mais-valia dos dados preenchidos no quadro 4, porque se trata de habitação própria e permanente, a mais-valia ficará isenta de tributação se:

  • o produto da venda, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel vendido, seja reinvestido na aquisição de outro imóvel, de terreno para construção, na construção de imóvel, ou na ampliação / melhoramento de outro imóvel (para habitação própria e permanente); 
  • se esse reinvestimento acontecer nos 24 meses anteriores, ou 36 meses seguintes, à data de realização (data da venda);
  • se esse reinvestimento for efetuado sem recurso a crédito bancário.

Para beneficiar destas isenções, terá que preencher alguns campos do quadro 5A do Anexo G (o quadro 5B destina-se a reinvestimento noutro país da UE ou do EEE):

  • no campo 5001: o ano de alienação do imóvel;
  • no campo 5002: deve preencher com o código do quadro 4 (à esquerda do titular / à esquerda da freguesia), referente ao imóvel alienado, cujo valor de venda pretende reinvestir (no nosso caso, era o 4001);
  • os campos 5003 e 5004, devem ser preenchidos com os códigos do quadro 4, quando o imóvel vendido foi adquirido em datas diferentes (ex: divórcio, partilha, herança);
  • ignore os campos 5021 a 5031 e 5036 a 5038 (não se destinam a reinvestimento em habitação própria e permanente).

E agora, seguimos para os quadros relativos à "Intenção de reinvestimento" e "Reinvestimento efetuado":

Intenção de reinvestimento (campos 5005 e 5006)

  • campo 5005: preencha o valor do capital em dívida do empréstimo contraído para a aquisição do imóvel vendido, à data da venda (só a parte de capital, e excluindo eventuais empréstimos para obras);
  • campo 5006: preencha com o valor da venda que pretende aplicar na compra do novo imóvel, de terreno para construção de imóvel, em construção de novo imóvel, ou na ampliação/melhoramento de outro imóvel (todos para habitação própria e permanente e sem crédito bancário associado);

Reinvestimento da mais-valia antes da alienação (campo 5007)

Se, nos 24 meses anteriores à venda, investiu alguma poupança no imóvel novo, assinale o respetivo valor no campo 5007.

 Reinvestimento da mais-valia após a alienação (campos 5008 a 5011)

Se, com o encaixe da venda do imóvel antigo (ou parte dele) reinvestiu ou tenciona reinvestir no imóvel novo (terreno, construção ou melhoramento de outro para habitação) preencha, em conformidade, o campo 5008, ou 5009 ou 5010 ou 5011. Há que excluir o valor respeitante a crédito contraído, se existir:

  • se vendeu e comprou a seguir, ou seja reinvestiu no próprio ano (o ano a que se refere a declaração de IRS): 5008;
  • se tem intenção de reinvestir no 1.º ano seguinte ao da venda: 5009;
  • se tem intenção de reinvestir no 2.º ano seguinte ao da venda: 5010;
  • se tem intenção de reinvestir no 3.º ano de realização (dentro de 36 meses contados da data da venda): 5011. 

Note bem:

No exemplo que estamos a analisar, compra e venda de imóvel para habitação, se não reinvestir no ano em que vende, mas assinalar que tem intenção de reinvestir nos anos seguintes (dentro dos 36 meses limite), o processo não se fecha aqui:

  • no ano da alienação, só podem ser preenchidos os campos 5001 a 5006, bem como os campos 5007, 5008;
  • no ano seguinte, só devem ser preenchidos os campos 5001 a 5004, bem como o campo 5009 (reinvestimento feito nesse ano);
  • no 2.º ano seguinte, só devem ser preenchidos os campos 5001 a 5004 e 5010 (reinvestimento feito nesse ano a contar da data da alienação do imóvel);
  • no 3.º ano seguinte, só devem ser preenchidos os campos 5001 a 5004 e 5011 (reinvestimento feito nesse ano, mas dentro dos 36 meses a contar da data da alienação do imóvel).

Identificação matricial do imóvel objeto de reinvestimento (em território nacional): quadro 5A1

Neste quadro, deve identificar o imóvel adquirido onde foi concretizado o reinvestimento, quando efetivado em território português. Deve preencher a linha que refere "Campo 5007 a 5011". Se o reinvestimento ocorreu noutro país da UE ou EEE, deve indicar indicar o código-país na 3.ª linha do mesmo quadro 5A1.

Quadro 5B

O quadro 5B não é para preenchimento. O mesmo diz respeito aos empréstimos contraídos até 2014 e para alienações ocorridas entre 2015 e 2020.

Tratava-se do regime especial de mais-valias que permitia que, mesmo que não se investisse numa nova casa, bastaria que o valor de realização fosse aplicado na amortização do empréstimo contraído para a aquisição do imóvel alienado, para isentar de tributação a eventual mais-valia. Para beneficiar deste regime teria que ser proprietário de um único imóvel, o que vendeu.

Este regime mudou em 2021. Agora é necessário que o valor de realização (deduzido do pagamento do empréstimo) seja reinvestido em nova habitação, no período entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores ao da venda. 

Este quadro 5B servirá, por exemplo, para eventual declaração de IRS de substituição relativamente àqueles anos.

Mais valias em imóveis isentas de tributação

Se o imóvel vendido tiver sido comprado antes de 1 de janeiro de 1989,  a mais-valia está isenta de tributação.

No entanto,os dados sobre o imóvel e a venda devem ser igualmente inseridos na declaração de rendimentos (neste caso, no anexo G1, com a mesma lógica de preenchimento do anexo G).

Mais valias em ações

As mais-valias em ações e outros valores mobiliários devem ser declaradas no Anexo G (quadro 9). As mais-valias estão sujeitas a tributação autónoma à taxa de 28%.

Nalguns casos, a opção de englobamento acarreta menos impostos, pois há taxas de IRS inferiores aos 28%. Estando no primeiro escalão, ao englobar será aplicada uma taxa menor, de 14,5%. O englobamento dos rendimentos de capitais e mais-valias não compensa quando o contribuinte se enquadra no 2º, 3º, 4º ou 5º escalão.