Para calcular o IMI que cada proprietário tem de pagar por deter um imóvel, multiplica-se o valor que as Finanças atribuem ao imóvel (valor patrimonial tributário ou VPT) pela taxa de IMI do município em que o imóvel está situado. Eis a fórmula para calcular o IMI:

IMI a pagar = VPT x taxa do município

O que é o VPT e como se calcula?

O VPT é o valor que as Finanças atribuem ao seu imóvel e é calculado com base nos parâmetros constantes do artigo 38.º do Código do IMI. O VPT do imóvel é obtido através da seguinte fórmula:

Vt = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv

em que:

  • Vt = valor patrimonial tributário;
  • Vc = valor base dos prédios edificados;
  • A = área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação;
  • Ca = coeficiente de afetação;
  • Cl = coeficiente de localização;
  • Cq = coeficiente de qualidade e conforto;
  • Cv = coeficiente de vetustez.

Note que o valor médio de construção elevou-se, em 2022, para € 512, aplicando-se a todos os prédios urbanos cujas declarações modelo 1, a que se referem os artigos 13.º e 37.º do CIMI, sejam entregues a partir de 1 de janeiro de 2022. 

Com esta subida, o valor base dos prédios edificados (o "Vc" da fórmula acima), subiu também para € 640. Consulte Valor médio de construção em 2022.

O VPT dos prédios urbanos apurado é arredondado para a dezena de euros imediatamente superior.

Consultar o VPT na caderneta predial

No portal das finanças, no "Mapa do Sítio" desça até "Situação fiscal integrada" e, no sub-menu, volte a escolher "Situação fiscal integrada". Depois, na caixa de "Património"  selecione "Imóveis":

Ao selecionar "Imóveis", vai-lhe surgir a lista de imóveis de que é proprietário, numa página chamada "Património Predial / Cadernetas". Basta selecionar a caderneta do imóvel que pretende consultar:

Os valores atribuídos a cada parâmetro da fórmula de cálculo do VPT podem ser consultados na caderneta predial do imóvel:

Cálculo IMI

Para calcular o valor do IMI sem ter de fazer contas veja o artigo Simulador do IMI a pagar em 2022.

Onde consultar a taxa de IMI do meu município?

Após calcular o VPT é necessário multiplicá-lo pela taxa de IMI definida pelo município. As taxas de IMI aplicáveis a prédios urbanos têm de situar-se entre 0,3% e 0,45% (art. 112.º, n.º 1, al. c) do Código do IMI). Se o imóvel tiver um VPT de € 100.000 pagará, no mínimo, € 300 e, no máximo, € 450, conforme o município onde se localize.

Em casos específicos, a taxa máxima de IMI para prédios urbanos pode atingir 0,5%, nos termos do n.º 18 do mesmo art.º 112.º do Código do IMI. No caso dos prédios rústicos, a taxa de IMI aplicável é de 0,8%.

Consulte a taxa de IMI do seu concelho, aplicável em 2022, aqui: Taxas de IMI por concelho em 2022.

Como consultar a taxa de IMI no Portal das Finanças?

Para consultar a taxa de IMI do seu município aceda ao portal das finanças e siga os seguintes passos: 

  • no "Mapa do sítio" desça no menu da direita até encontrar "Imposto Municipal sobre Imóveis";
  • selecione "Taxas IMI";
  • escolha "Consultar taxas por município".

Surge-lhe então uma página com o título "Consultar Taxas IMI/CA por Município e Ano", selecione o ano (neste caso, 2021) e o distrito onde se localiza o imóvel. Obterá, desta forma, uma listagem de todos os municípios do distrito que selecionou, as respetivas taxas aplicáveis a prédios urbanos e a prédios rústicos, bem como, ainda, o valor da dedução fixa por agregado em vigor em cada município (em "+info"). 

Cálculo de IMI nos edifícios de comércio, indústria e serviços

Em regra, o IMI devido pelos proprietários de prédios urbanos destinados a comércio, indústria e serviços é calculado da mesma forma que o IMI dos prédios urbanos destinados a habitação. Contudo, há situações em que a fórmula de cálculo se pode revelar desadequada, implicando a utilização do método do custo adicionado do valor do terreno (art. 38.º, n.º 4 e 46.º, n.º 2 do Código do IMI).

A Portaria n.º 11/2017, de 9 de janeiro, contém a lista dos prédios cujo IMI se calcula por aplicação do método do custo adicionado do valor do terreno.

Paula Vieira
Paula Vieira

Licenciada em Economia pela Faculdade de Economia da Universidade do Porto. Atividade profissional desenvolvida em Banca de Investimento, Direção Financeira e Controlo de Gestão. Atualmente, presta assessoria financeira independente.