Quem vende uma casa tem sempre de declarar a transação à Autoridade Tributária. Além disso, se tiver comprado a casa que agora vendeu depois de 1 de janeiro de 1989 poderá ter de pagar imposto sobre as mais-valias. Isto, claro, se o valor da venda for superior ao valor pelo qual a casa foi comprada.

As mais-valias, que não são mais do que o ganho obtido com a venda, são tributadas em sede de IRS. Saiba como calcular o imposto a pagar, tendo em conta os escalões de IRS em vigor.

Como são tributadas as mais-valias?

Regra geral, apenas são tributadas 50% das mais-valias. Por exemplo, se a casa que vendeu gerou um ganho de 80 mil euros, apenas são considerados 40 mil.

A exceção são os imóveis que beneficiaram de apoio não reembolsável por parte do Estado ou de outras entidades públicas para a aquisição, construção, reconstrução ou realização de obras de conservação de valor superior a 30% do Valor Patrimonial Tributário (VPT) e que sejam vendidos antes de terem passado 10 anos. Neste caso, a tributação incide sobre 100% das mais-valias.

Qual a taxa de tributação?

Não existe uma taxa fixa para a tributação das mais-valias imobiliárias. Isto porque estas são tributadas por englobamento em sede de IRS. Ou seja, são somadas aos restantes rendimentos obtidos durante o ano para determinação da taxa a aplicar.

Assim, quem vendeu uma casa em 2023 irá pagar o imposto sobre as mais-valias em 2024, quando for feito o acerto de IRS.

Como são calculadas?

Para saber qual o montante das mais-valias deve começar por subtrair o valor pelo qual comprou a casa (valor de aquisição) ao valor pelo qual vendeu (valor de realização). Se tiverem passado mais de 24 meses entre a compra e a venda, deve ainda aplicar o coeficiente de desvalorização da moeda ao valor de aquisição. Pode consultar aqui os coeficientes para imóveis vendidos em 2023.

Por fim, é preciso deduzir os encargos associados à compra e venda da casa, bem como eventuais despesas com a valorização do imóvel. Os gastos que pode deduzir são os seguintes:

• O certificado energético; 
• As comissões pagas à agência imobiliária pela venda; 
• As obras de manutenção e conservação realizadas nos últimos 12 anos; 
• O Imposto de Selo (IS) aquando da compra; 
• O Imposto Municipal sobre Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT);  
• Os custos relacionados com a escritura de compra do imóvel; 
• Os custos de solicitadoria (se for o caso); 
• O registo predial.

Assim, a fórmula para calcular as mais-valias é a seguinte:

Valor da venda (valor de realização) - (valor de aquisição x coeficiente de desvalorização da moeda) - (encargos com a aquisição e venda + despesas com a valorização do imóvel)

Leia ainda: Mais-valias: O que posso incluir como despesas e encargos?

Exemplo de cálculo de mais-valias

Vamos considerar uma casa comprada em 2008 por 150 mil euros e vendida em 2023 por 250 mil euros. Os encargos suportados pelo proprietário foram de 14 mil euros. Neste caso, temos:

250.000 - (150.000 x 1,20) - 14.000 = 56.000

Esta venda gerou mais-valias de 56 mil euros, das quais apenas 28 mil (50%) serão tributadas.

Nota: a Autoridade Tributária considera sempre o valor mais alto entre o valor de compra/venda e o VPT no momento da compra/venda.

Como se calculam as mais-valias de uma casa construída pelo próprio proprietário?

Nestas situações a fórmula de cálculo é a mesma, mas no valor de aquisição é considerado o mais alto entre:

• O VPT
• O valor do terreno, acrescido dos custos de construção devidamente comprovados

Leia ainda: Como calculo as mais-valias de uma casa que construí?

E se for uma casa herdada?

Se vendeu uma casa que tinha herdado, o valor de aquisição é aquele foi usado para efeitos de liquidação do imposto do selo na altura da herança. Este é calculado com base no VPT que consta na caderneta predial até dois anos antes da herança.

Existem isenções?

Antes de perceber qual o impacto que a tributação de mais-valias tem no IRS é importante destacar alguns cenários de isenção. São exemplos disso os casos em que o imóvel vendido é a habitação própria e permanente e o valor de realização é usado para comprar outra casa com o mesmo fim nos 24 meses anteriores ou nos 36 meses posteriores ao negócio.

Se houver um reinvestimento da totalidade do montante, a isenção é total. No entanto, se reinvestir apenas uma parte, a isenção acontece na mesma proporção. Por exemplo, se reinvestir 30%, a isenção será de 30% sobre o valor tributável.

Da mesma forma, ficam isentas as pessoas com mais de 65 anos ou que estejam reformadas e reinvestiam o valor da venda num contrato de seguro (como um PPR), num fundo de pensões ou na contribuição para o regime público de capitalização.

O pacote Mais Habitação trouxe novidades ao nível de isenções. Saiba o que mudou neste artigo.

Nota: Nos casos de reinvestimento, é tido em conta o valor de venda da casa e não das mais-valias. Ou seja, se vender por 250 mil euros, só tem isenção total se reinvestir todo esse valor.

Leia ainda: Mais-valias imobiliárias: Em que situações posso ficar isento?

Qual o impacto no IRS?

Para ilustrar de que forma a tributação de mais-valias afeta o IRS, vamos usar o valor apurado no exemplo dado acima, ou seja 56 mil euros. Quem vendeu tem um salário bruto de 1.700 euros por mês (23.800 euros anuais).

Sem isenção

• Valor tributável: 28.000 euros
• Rendimento coletável: 47.696 euros (23.800 + 28.000 - deduções específicas de 4.104 euros)
• Coleta total: 14.937,51 euros (47.696 x 43,5% - 5.810,25 euros), dos quais 10.750,80 pertencem às mais-valias

Este não será o valor de IRS devido, uma vez que ainda falta subtrair à coleta total as deduções à coleta. Daí, obtém-se a coleta líquida. Se esta for inferior aos valores retidos na fonte ao longo do ano, recebe reembolso. Se for superior, tem de pagar imposto adicional.

No entanto, com este exemplo já consegue perceber de que forma é que as mais-valias mexem com o seu IRS.

Com isenção total

• Valor tributável: 0 euros
• Rendimento coletável: 19.696 euros (4.º escalão)
• Coleta total: 4.186,71 euros (19.696 x 28,5% - 1.426,65 euros)

Com isenção parcial depois de reinvestimento de 30%

• Valor tributável: 19.600 euros (28.000 - 30%)
• Rendimento coletável: 39.296 euros (7.º escalão)
• Coleta total: 11.283,51 euros (39.296 x 43,5% - 5.810,25 euros), dos quais 7.096,80 pertencem às mais-valias

Use a calculadora de mais-valias de imóveis do Doutor Finanças para saber quanto vai pagar em 2024.

Como declarar?

Se comprou a casa que está agora a vender depois de 1 de janeiro de 1989, deve preencher o quadro 4 do anexo G da declaração de rendimentos. Além disso, se tiver reinvestido uma parte ou a totalidade do valor, deve declarar o respetivo montante no quadro 5. Só assim poderá beneficiar da isenção de tributação.

Por fim, se tiver comprado a casa que agora vendeu antes de 1 de janeiro de 1989, saiba que está isento do pagamento de imposto. Contudo, deve declarar a venda no anexo G1.

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