Com a entrada em vigor das medidas do Programa Mais Habitação, os senhorios vão ter um alívio nos impostos pagos sobre os rendimentos prediais.

Em termos gerais, a taxa autónoma aplicada sobre os rendimentos prediais decorrentes de arrendamento habitacional, em sede de IRS, vai baixar dos atuais 28% para 25%. E será ainda mais baixa quanto mais longa for a duração do contrato de arrendamento.

O que significa que, se é senhorio e tem uma ou mais casas arrendadas com contratos de longa duração, esta medida pode ter um impacto significativo nos seus rendimentos.

Mas para saber qual é a taxa de IRS de que pode beneficiar, de seguida, explicamos o que vai mudar.

O que muda no IRS sobre as rendas?

Se não optar pelo englobamento dos rendimentos com rendas com outros rendimentos, pode beneficiar de uma descida das taxas de IRS. Esta é talvez uma das medidas mais benéficas para os senhorios com a entrada em vigor do decreto-lei do Programa Mais Habitação.

Assim, a partir de agora, a taxa autónoma sobre os rendimentos prediais desce para 25% para todos os contratos de arrendamento para habitação permanente com duração até cinco anos.

Já se o contrato for de cinco até 10 anos, é aplicada uma redução de 10 pontos percentuais na respetiva taxa autónoma, sendo, por cada renovação com igual duração, aplicada uma redução de dois pontos percentuais, estando as reduções relativas à renovação do contrato sujeitas ao limite de 10 pontos percentuais.

Quanto aos contratos de arrendamento com duração entre 10 e 20 anos, é aplicada uma redução de 15 pontos percentuais na respetiva taxa autónoma, o que significa que a taxa desce para 10%.

No caso de contratos com duração igual ou superior a 20 anos, os respetivos rendimentos prediais serão tributados com uma taxa autónoma de 5%.

É ainda importante realçar que a descida pode ser mais acentuada nos casos em que os senhorios pratiquem rendas inferiores às que estavam em vigor anteriormente.

Mais concretamente, será aplicada aos novos contratos de arrendamento "uma redução adicional de cinco pontos percentuais na respetiva taxa autónoma sempre que a renda seja inferior, em pelo menos cinco pontos percentuais, à renda do contrato de arrendamento anterior sobre o mesmo imóvel".

Apesar disto, saiba que, se quiser que o rendimento das rendas seja tributado em conjunto com outros rendimentos que aufere (englobamento de rendimentos), também pode fazê-lo. Por norma, é preciso verificar qual é a opção mais vantajosa em termos da taxa de IRS que vai pagar.

Tenha ainda em conta que pode deduzir alguns custos que reduzem o montante sujeito a tributação. Por exemplo, pode deduzir encargos relacionados com obras de conservação e reparação do imóvel arrendado, o IMI (Imposto Municipal sobre imóveis), despesas relativas ao condomínio ou até a comissão que pagou a uma imobiliária na celebração de um contrato de arrendamento. 

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Em que situações não se aplica a descida da taxa de IRS?

De fora desta medida ficam os rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento que sejam celebrados a partir do dia 1 de janeiro de 2024, quando a renda excede em 50% os limites gerais de preço por tipologia e concelho do imóvel.

Além disso, sempre que os contratos de arrendamento cessem os seus efeitos antes de decorridos os prazos de duração dos mesmos ou das suas renovações, por motivo imputável ao senhorio, extingue-se o direito às reduções das taxas, com efeitos desde o início do contrato ou renovação. Nestes casos, os titulares dos rendimentos devem, no ano da cessação do contrato, proceder à declaração desse facto para efeitos de regularização da diferença entre o montante do imposto que foi pago em cada ano e aquele que deveria ter sido pago com base na taxa aplicável à duração efetivamente decorrida, acrescida de juros compensatórios.

Há casos em que existe lugar à isenção da taxa de IRS?

Sim. Os senhorios que não passaram os contratos de arrendamento anteriores a 1990 para o NRAU, não o vão poder fazer, mas podem atualizar a renda de acordo com a inflação. Para compensar estes senhorios, o Governo decidiu conceder dois benefícios fiscais que consistem na isenção de IRS e de IMI.

Contudo, para obterem estes benefícios e outras medidas de compensação, os arrendatários têm de pelo menos estar numa destas situações:

• Ter um rendimento anual bruto corrigido do agregado familiar inferior a cinco vezes a retribuição mínima nacional anual (10.640 euros);
• Ter a idade igual ou superior a 65 anos de idade;
• Ou possuírem uma deficiência com grau de incapacidade superior a 60%.

Além disso, existem outras situações em que existe direito à isenção de IRS e IRC.

No caso dos rendimentos prediais que resultem de uma transferência para o arrendamento habitacional permanente de imóveis que estavam afetos ao alojamento local, passam a estar isentos de IRS e IRC quando o estabelecimento local foi registado e estivesse afeto a esse fim até 31 de dezembro de 2022. Para beneficiar desta isenção, o contrato de arrendamento e a inscrição no Portal das Finanças tem de ocorrer até 31 de dezembro de 2024. Nestas situações, a isenção aplica-se aos rendimentos prediais obtidos até ao final de 2029.

Por último, também há lugar à isenção de tributação em IRS e em IRC quando os rendimentos prediais são obtidos no âmbito dos programas de arrendamento habitacional a custos acessíveis e para o alojamento para estudantes. Ou seja, estão abrangidos:

• Os contratos de arrendamento e subarrendamento habitacional, com um prazo não inferior a cinco anos e que a renda não exceda o limite por tipologia definido na legislação em vigor (tabelas 1 e 2 do anexo da Portaria n.º 176/2019, de 6 de junho).

• Programas municipais de oferta para alojamento estudantil;

• E os programas de iniciativa municipal no âmbito de contratos de arrendamento e subarrendamento dirigido a estudantes deslocados, desde que não excedam a renda por tipologia de acordo com o Decreto -Lei n.º 68/2019, de 22 de maio.

Neste caso, ficam isentos os rendimentos englobados , em sede de IRS, "para efeitos de determinação da taxa a aplicar aos restantes rendimentos, quando o sujeito passivo opte pelo englobamento dos rendimentos prediais".

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